长春市EO房地产开发项目工程造价控制研究

  1.1   选题背景及研究意义

  本世纪以来我国房地产产业发展呈现出了持续增长的态势。该产业的影响力已经渗透到我国公民生活的方方面面，成为社会固定资产投资的重要组成部分。虽然近几年我国政府对于房地产市场的发展采取的是调控的态度，但是从统计数据显示，我国售房面积在 2011 年至 2014 年之间始终保持了持续增长的态势。2014 年房地产 500 强企业中资产总值均值同比增长了 5.99%，总资产均值达到了 257.85 亿元，净资产均值同比增长率为长 7.59%，净资产均值达到了 65.13 亿元。2014 年房地产产业的发展增速同比降低了 6.32 个百分点。但是，目前我国房地产市场的基本面已经和过去不同。在住房供应已经基本告别短缺，大量的城市面临住房过剩的情况下，无论是鼓励住房消费，还是政府收购存量房等举措，除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市，剩下的大量的城市都难以刺激大量投资房产行为的出现，融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌，中国的房地产市场整体在 2015 年能够实现预期的稳定实属不易。由此可见，房地产企业的发展增速虽然减慢，但是其整体发展趋势并没哟改变。而且其增速的回落契合了当前我国经济发展形势新常态的特点，充分说明了房地产企业的在我国国民经济建设中依然具有重要的地位。 但是，2014 年房地产发展的净利润增长率与经营收入相比，前者明显低于后者，而且呈现出了每年降低 1%-2.5%的情况。尤其是随着土地使用价格的增长，房地产行业的利润空间不断被压缩。在 2014 年，我国房地发企业购买土地的总面积同 2013 年相比下降了 14.0%，而土地的购买成本则增加了 1.0%。影响房地产企业利润的另一个重要因素是融资成本。目前我国的房地产企业的有息负债加权平均利息率达到了 10%，房地产行业的相关税费、管理费用占据了房价的 20%-25%，一方面是资金成本以及土地使用成本的增加，另一方面是居民购房积极性的降低，所以房地产企业的行业“暴利”时代已经过去，创利能力的降低要求房地产企业的必须重视项目造价控制，不断降低开发成本，以此提高投资成本效益，保障利润能够保持在一个合理的空间内。房地产政策的重大转变，一方面和当前中国整体经济形势严峻有关，在中国经济高度依赖房地产的情况下，房地产市场的持续下滑势必成为影响宏观经济稳定的心头大患。另一方面，我们看到，房地产无论是投资、融资、销售、价格，还是房地产行业的景气指数，都几乎是房地产市场化以来的最低值，房地产不但失去了推动经济增长的重要引擎作用，其自身也成为宏观经济的重大风险点。中国经济被房地产绑架是坏事，但绑架了中国经济的房地产一旦调整，对于中国经济则是更坏的事。事实上，从去年开始，由于房地产市场的调整，各地已经自发进入救市模式。今天，政府工作报告在住房消费、收购存量房作保障房以及鼓励民居基本居住和改善性需求方面为房地产市场注入强心剂，在一定程度上有利于稳定房地产市场的预期。但是，我国房地产市场的基本面已经和过去迥然不同，在住房供应已经基本告别短缺。大量的城市面临住房过剩的情况下，无论是实施鼓励住房消费，还是政府收购存量房等举措，除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市外，都难以刺激剩下的城市大量投资房产行为的出现，融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌。因此，中国的房地产市场整体在 2015 年能够实现预期的稳定实属不易。本文就是在此背景基础上展开研究的，旨在提升 EO 房地产开发项目工程造价管理。 

  2.1   房地产项目的特征

 位置固定性、地区性和个别性。房地产位置的固定性是由定着其上的土地的不可移动性决定的，同时也因此派生出了房地产的地区性和个别性。即使两处的建筑物一模一样，由于其坐落位置、周围环境的不同，其实质上这两处房地产也是不同的。 长期使用性。土地具有不可毁灭性，建筑物建造完成后，其寿命期限可达数十年甚至上百年，但我国对土地使用权出让最高年限按用途有不同的使用年限规定。 大量投资性。房地产占地面积大，单价高，决定了房地产投资往往是巨额投资。 易受政策限制性。由于房地产有不可移动性和长期使用性，决定了必定要受未来房地产政策制度的影响。 相互影响性。房地产的价格与其本身的用途有直接关系，同时还取决于周边其他房地产的状况和用途。 保值性与增值性。由于土地稀缺性，所以房地产的价格一般会上涨，有着保值和增值的作用。但房地产价格的保值性与增值性不是绝对的，在有些情况下可能出现相反的趋势，如土地使用年限接近到期，国民经济处于衰退阶段等。 

  2.2   房地产开发项目工程造价的构成与方法

  房地产项目工程造价是从筹资建设到竣工验收过程中所支付的相关费用。主要构成包括设备和工器具的采买购置费用、建筑安装相关费用、工程建设过程中发生的其他费用、预备费用、建设期间投入资金的利息支出等几方面(图 2.1)。其构成内容与建设项目的造价构成有一定的相似之处。 设备和工器具的采买购置费用，一是设备采买购置费用。主要是指购买或者制作用于工程项目施工需要，符合固定资产标准的设备工具以及器具所花费的项目建设费用。固定资产的标准是使用年限要达到一年以上，并且单位价值符合国家或者相关主管单位指定的有关规定的限额。

  由于新建和扩建工程具有一定的特殊性，所以在工程建设过程中发生的相关设备、器具以及工具的自制或者购买费用无论是否达到固定设备标准，都要视为项目造价的组成部分，纳入设备采买购置费管理。 二是工器具才买购置费用。主要是指在进行新建或者扩建工程施工中根据需要必须进行采购的设备、仪器、仪表、模具等相关项目发生的费用。建筑安装相关费用，根据我国现行的《建筑安装工程费用项目组成》中的相关规定，这部分费用主要有直接费用、间接费用以及利润以及税金构成。《建设工程工程量清单计价规范》中对于相关问题也有规定。该规范规定，项目建设过程中各分项的的工程费用、其他项目费用、措施项目费用以及税金等内容构成了建筑安装费用。 其他费用，这部分费用主要由三类组成，一类是项目建设土地使用费，二是项目建设相关费用，三是与项目建成后投入使用有关的费用。 预备费用，这部分费用主要由基本预备费和价格变化引发的预备费组成。前者是具有无法预见性。主要是指工程项目在施工过程中因为出现设计变更等情况而导致的造价费用增加的情况。由于其具有不可预见性，必须在总体造价中进行提前预留。后者是因为工程项目在施工的过程中会出现因为市场环境的变化而导致相关材料、工器具购买价格上升的情况，导致项目造价增加，所以需要在造价计划中进行预留。 利息费用，是指工程项目建设过程中由于向金融机构等进行借贷而发生的利息，这部分造价成本被纳入到固定资产造价中统计。 

  3.1  EO 项目发展概况

  3.2   长春市 EO 项目决策阶段的计划造价

  4.2   项目设计阶段造价控制的改进措施