高层住宅全过程造价管理成熟度模型分析

 提升业主方高层住宅全过程造价管理成熟度水平，有助于建设企业合理控制各阶段造价，实现项目预期投资收益。本文结合相关参考文献，基于业主角度，建立了高层住宅全过程造价管理成熟度评价模型，并通过具体案例提出相应改进建议。
第 1 章 绪论

1.1 研究背景和意义

1.1.1 研究背景

  房地产企业是我国经济发展的基础性和先导性产业，“十三五”规划纲要提出“要促进房地产市场健康发展，加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质”。根据 2019 版国家统计年鉴资料显示，2015 年-2018 年，我国房地产房屋新开工面积呈逐年上升趋势，其中，住宅新开工面积占房屋新开工面积比重呈上升趋势。具体如图 1-1 所示[1]。

通过上图数据可以看出，国家及社会对房屋以及住宅建设给予了高度重视。然而近年来，伴随我国经济飞速发展、城镇化进程不断加快的同时，也产生了城镇人口增加、大中型城市土地资源紧缺、城市地价上涨等问题，这无疑对大力发展房屋住宅建设带来困难。高层住宅容积率高，可缓解大中城市人口膨胀，城市用地日益紧张等矛盾，并且宜居环境舒适、便捷。据相关数据表明，在北京、上海、深圳等一线城市，高层住宅在城市住宅中所占比例已经超过 40%以上，成为城市住宅的主要形式[2]。

1.2 国内外研究综述

1.2.1 国外研究综述

⑴成熟度模型相关研究

  在成熟模型的研究与开发方面，成熟度模型源于 1986 年软件能力成熟度模型(Capability Maturity Model，简称 CMM)，最初用于软件评估[3]；随后出现以该模型为基础的多种成熟度模型，如能力成熟度模型集成(Capability Maturity ModelIntegration ， 简 称 CMM1) ； 组 织 项 目 管 理 成 熟 度 模 型 (Organization ProjectManagement Maturity Model，简称 OPM3)；Harold Kozner 提出的科兹纳项目管理成熟度模型(Kozner Project Management Maturity Model，简称 K-PMMM)；项目管理成熟度模型(Project Management Maturity Model，简称 PMS-PMMM)；英国商务部开发的 Project-Program-Portfolio Management Maturity Model，简称 P3M3；YoungHK 与 C.William Ibbs 共同开发的项目管理过程成熟度模型(Project ManagementProcess Maturity Model，简称(PM)2)等[4]-[8]。在理论研究方面，Lauren B 等(2010)提出绿色建筑的应用障碍仍然存在，如在可接受成本限制内交付绿色项目的能力。可通过成熟度模型对传统的项目管理流程和实践进行修改[9]。Gorschek T(2012)指出成熟度模型可以作为组织在进行评估和改进过程中的评估框架，通过不断优化达到组织预期成熟度等级[10]。Sanna Pekkola 等(2013)提出成熟度模型可以评估网络性能管理，有助于在更大范围内观察与绩效管理有关的开发问题。得出成功采用网络级绩效评估系统的最基本属性是网络文化以及参与者的技能和知识[11]。Morlhon R 等(2015)将成熟度模型与建筑信息模型(BIM)技术相结合，成熟度模型可以考虑到组织的不同成熟度级别，帮助项目更好的利用 BIM 技术[12]。PaulEngle(2018)提出成熟度水平会影响承包商交付货物的能力，并将 CMMI 模型应用于改善公司的业务流程绩效[13]。

第 2 章 相关基础理论

2.1 高层住宅项目全过程造价管理理论

2.1.1 工程造价概述

  工程造价通常有两种定义，对于投资者（业主）而言，工程造价是指建设一项工程预期或实际开支的全部固定资产投资费用。从市场交易角度而言，工程造价是指建成一项工程，预计或实际在土地、设备市场、技术劳动市场及承包市场等交易活动中形成的建设工程总价格[36]。本文研究的高层住宅全过程造价管理基于第一种含义，即从业主角度出发，建设一个高层住宅项目，从开始筹建到工程竣工所产生的全部固定资产投资费用。具体构成如图 2-1 所示：

2.2 成熟度模型理论

2.2.1 成熟度模型概念

成熟度是指在项目管理过程中，企业或者组织按照现有条件，实现既定项目管理目标的能力。成熟度模型则是向管理者提供了一个测量、比较及改进组织管理能力的工具。它描述了一个组织由混乱、不成熟到有纪律、成熟过程的改进路径，成熟度模型的一般构成如图 2-2 所示[41]。

第 3 章 高层住宅项目全过程造价管理成熟度模型分析···························14

3.1 高层住宅全过程造价管理成熟度模型概念与维度························14

3.2 高层住宅全过程造价管理成熟度等级 ······································15

3.3 高层住宅全过程造价管理关键过程域与关键实践 ·······················16

3.4 高层住宅全过程造价管理成熟度评价指标体系建立····················22

第 4 章 高层住宅全过程造价管理成熟度模型构建·································30

4.1 指标权重确定方法 ·······························································30

4.2 基于灰色白化权函数的成熟度模型··········································35

4.3 成熟度模型应用流程 ····························································41

4.4 本章小结 ···········································································41

第 5 章 实证案例分析 ·····································································42

5.1 工程项目简介 ·····································································42

5.2 1#号高层住宅楼项目全过程造价管理成熟度评价·························43

5.3 评价结果分析 ·····································································55

5.4 对策与建议 ········································································56

5.5 本章小结 ···········································································57

第 5 章 实证案例分析

5.1 工程项目简介

  将所建立的高层住宅全过程造价管理成熟度模型应用于实际工程案例中。以河南省郑州市某公寓 1#号高层住宅楼项目为例，该项目由 S 房地产开发公司投资建设。一方面，通过成熟度模型评估该项目造价管理成熟度等级，发现该企业全过程造价管理过程中的不足之处。另一方面，通过具体案例验证成熟度模型的适用性与有效性。本项目为某公寓 1#号单元式高层住宅楼，建设地点位于河南省郑州市，该项目为一类高层住宅，地下夹层、地下一层为非机动车库，地下 2 层为机动车库，地上一层为配套用房及便民商店，2-27 层为住宅。该项目主要工程技术经济指标如下。

⑴工程等级：1 级，建筑分类：1 类。

⑵设计合理使用年限：50 年。

⑶结构类型：框架-剪力墙结构。基础形式：筏板基础。

⑷建筑高度：78.6m。建筑基底面积：437.24m2，建筑总面积：10823.92m2，

地上建筑面积：9870.83m2，地下建筑面积：953.09m2。

⑸屋面防水等级：1 级，抗震设防烈度：7 度，防雷级别：3 类。
结论

  提升业主方高层住宅全过程造价管理成熟度水平，有助于建设企业合理控制各阶段造价，实现项目预期投资收益。本文结合相关参考文献，基于业主角度，建立了高层住宅全过程造价管理成熟度评价模型，并通过具体案例提出相应改进建议。

本文研究结论如下：

⑴依据高层住宅全过程造价管理成熟度模型的关键实践及相关文献，并通过问卷调查及数据分析，建立了包含 5 个一级指标及 21 项二级指标的业主方高层住宅全过程造价管理成熟度评价指标体系，该指标体系也可用于评价其他同类型高层住宅类项目。

⑵运用 FAHP-熵权法确定了指标权重，并采用灰色白化权函数聚类法进行综合评价，从而建立了业主方高层住宅全过程造价管理成熟度模型。将该模型应用于河南郑州某公寓 1#号高层住宅楼项目，得出该项目全过程造价管理成熟度等级为规范级，且评价结果与实际情况相符，说明所建立的成熟度模型合理有效。

⑶针对河南郑州某公寓 1#号高层住宅楼项目评价结果提出相应的改进建议，在设计阶段业主应加强设计概算文件的审查；招标阶段应加强合同管理能力；施工阶段应控制好工程变更；竣工验收阶段做好资料的收集与竣工结算的审查等。同时也为提升其他同类型项目全过程造价管理成熟度提供参考。