广东普通商品住宅园林工程限额设计——基于多元线性回归方法

 本论文通过总结国内外园林工程造价控制等相关理论，发现已在园林工程设计阶段被证实有效的模型有线性回归模型、景观成本分析模型、景观设计价值工程模型和开发决策支持系统模型等，可能有效的模型有建筑信息模型、系统动力学模型、价值链评价模型、项目管理成本控制模型、LUBA 模型和三角模糊数模型等。而基于以往实际数据建立的多元线性回归模型在预测真实值上具有良好的准确性和可靠性。因此，本论文将采用多元线性回归模型对广东普通型商品住宅小区园林工程进行限额设计和指导。
第一章 绪论

1.1 研究背景

  广东是一个拥有 1.15 亿常住人口的大省，自改革开放以来广东省经济持续高速发展，其 GDP 总量多年稳居全国第一。在长期中国经济社会发展过程看，住宅从中国农耕社会时期便具有无可替代的地位[1]，而在当今，住宅依然被大多中国人认为是家的根基[2]。尽管广东的 GDP 总量非常强劲。但广东珠三角和其他区域的贫富差距较大，而随着市场的房价长期居高不下，越来越多的居民无法负担舒适型及豪华型住宅，最终只能选择普通住宅性质的商品房。尽管普通型住宅相比高档公寓、别墅等舒适豪华型住宅造价更低、舒适度和美观上也较弱，但是普通型商品住宅具有高性价比的实用性、舒适性和美观性，普通型商品住宅是城市中普通收入家庭能买到高性价比房子的最有力武器[3]。但是目前来看中国现阶段的园林工程项目成本管控措施与方法的发展程度来说仍然相对较为落后，难以达到精细化的管理目标，园林成本管理效果与成本控制的结果等均与预期存在较大的差异性。成本管理从一定程度上来说，在整个园林工程运行过程中园林工程的成本管理起到了十分重要的指导意义，如果难以达到良好的园林工程成本管控效果的话则会直接影响到园林工程实际利润值。但成本管控并不等于质量的失控和效果的下滑，而是要通过研究如何精细化设计手法，实现成本的完美控制、效果的逆袭提升。在园林工程设计中，结合限额设计控制手段，考虑项目自身特性，合理优化设计方案，努力做到成本与品控利益最大化，使项目真正为业主提供具有成本优势和健康、舒适的居住环境。

1.2 研究目的及意义

  随着经济的飞速发展和生活水平的提高，中国人民对住宅区的生态环境和园林要求越来越高，由于普通型商品住宅小区具有经济性的特征，园林工程的投资造价相对高端住宅来说较低，这就需要设计出具有性价比的园林工程方案。因此，本论文为了研究普通型商品住宅小区的园林工程设计方案实施性，以广东普通型商品住宅小区园林工程总单方造价 150 元/㎡至 1200 元/㎡限额设计为例，应用建模工具分析影响限价设计的主要元素变化规律，在保障品质以限额设计方法为基础构建园林工程的限额设计模型，并结合调整设计思维来指导园林工程的设计，打造具有经济性和合理性的园林工程，为房地产开发商和设计师的园林规划和设计提供定量参考，即以经济技术指标来指导方案和施工图设计，

第二章 园林工程限额设计的相关概念及理论基础

2.1 普通型商品住宅园林特点

2.1.1 普通型商品住宅的定义

  普通型商品住宅是指由房地产开发商建造的适用于城市普通收入群体购买的住宅。尽管普通型商品住宅的使用面积较小，但普通型商品住宅一般能够满足使用者的生活居住需求和功能需求，并且普通型商品住宅的空间规划较好，具有较高的性价比和居住舒适性。
2.1.2 广东普通型商品住宅小区的园林特点

  随着经济的发展和生活水平的不断提高，普通型商品住宅小区的园林设计也在不断升级，当前人们对于普通型商品住宅小区的园林设计需求，不仅需要满足一般的美观需求，还需满足生活和一般功能需求。此类住宅园林工程的总单方造价通常在 1500 元/㎡以内，具有功能实用性、经济性和可持续性等特点。

2.2 园林造价和单方造价的概念

  园林造价是指建设园林所花费的总成本，从开发商的角度来看，该成本是指在园林工程中投入的成本，从园林设计师的角度来看，该成本是建设园林过程中所付出的人工费、材料费、机械费和管理费等。单方造价是指每平方米或立方米工程的建造成本，单方造价是成本控制中非常重要的指标。通过分析单方成本可以迅速地初步判断投资预算的准确性、可行性和合理性。

2.3 园林限额设计在设计阶段的应用

2.3.1 设计阶段限额设计的重要性

  园林限额设计是园林工程项目投资控制系统中的重要环节。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识；经济管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。园林限额设计分为两类，如图 2-3 所示，经济性技术指标是指为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值。造价指标是指为满足投资或造价的要求限定的成本限制值。

第三章 广东普通型商品住宅小区园林工程限额设计内容.........................................36

3.1 广东普通型商品住宅小区园林工程的特点....................................................36

3.2 各类成本元素对园林限额设计的占比分析....................................................37

3.3 广东普通型商品住宅小区园林建设内容划分.................................................47

3.4 典型专项的限额设计应用分析........................................................................48

第四章 园林工程限额设计在造价比例分配的模型构建.............................................67

4.1 基于线性回归模型的限额设计方法................................................................67

4.2 统计数据的收集................................................................................................67

4.3 广东普通型商品住宅园林工程限额设计变量确定........................................68

4.4 园林工程单方造价限额模型构建....................................................................80

第五章 广东某园林工程限额设计实例验证...............................................................101

5.1 广东某园林工程项目简介..............................................................................101

5.2 原方案的总造价预测和评价..........................................................................102

5.3 原方案面临的问题..........................................................................................104

5.4 原方案改造......................................................................................................104

5.5 优化方案评价和验算......................................................................................109

5.6 本章小结..........................................................................................................111

第五章 广东某园林工程限额设计实例验证

5.1 广东某园林工程项目简介

  本项目属于小型项目设计中的方案图，长边 153 米，短边 70 米，由两栋塔楼和一栋商业组成，两栋塔楼相对形成中庭，塔楼间距 43 米，其场地尺寸与标高图如图 5-1所示

第六章 结论与展望

  在园林工程的设计阶段引入限额设计是决定园林工程最终造价的核心，本论文通过介绍广东普通型商品住宅小区园林工程的特点和功能，提出了限额设计的流程，并从园路、泳池水景、车库顶板疏水层、绿化和水电等五种典型专项对广东园林工程进行限额设计，后由于各园林工程所建造的功能有所差别，故将，园路、水景泳池和车库顶板疏水层等三个功能区合并为园建，然后对广东普通型商品住宅小区园林工程的限额设计进行模型构建和优化。得到了以下结论：

 本论文通过总结国内外园林工程造价控制等相关理论，发现已在园林工程设计阶段被证实有效的模型有线性回归模型、景观成本分析模型、景观设计价值工程模型和开发决策支持系统模型等，可能有效的模型有建筑信息模型、系统动力学模型、价值链评价模型、项目管理成本控制模型、LUBA 模型和三角模糊数模型等。而基于以往实际数据建立的多元线性回归模型在预测真实值上具有良好的准确性和可靠性。因此，本论文将采用多元线性回归模型对广东普通型商品住宅小区园林工程进行限额设计和指导。