危旧房改住房项目建设成本测算分析——以广西为例

危旧改项目是广西推进保障性住房类型中的重要组成部分。准确测算该类型项目的成本可以在项目建设过程中确定目标成本，更好的进行成本控制；可以在项目拆迁时准确向拆迁户告知项目房价，避免后期缴纳房款时产生冲突矛盾；可以最大程度的利用国家开发银行资金，完成项目推进。本文通过对危旧改项目的建设成本测算得出了以下结论：
第一章 绪论

1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

“住有所居”是民生大题。中华人民共和国建设部发布建住房﹝2007﹞109 号《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，要求各省、自治区建设厅，做好旧住宅区整治改造工作，优化人居环境、提升城市功能、改善城市面貌[1]。自 2008 年以来，国务院办公厅将棚户区改造项目纳入城镇保障性住房。2012 年住建部推出建保﹝2012﹞190 号文《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》[2]，广西壮族自治区开始大力推广棚户区改造工作。根据广西统计局网站统计 2013—2019 年棚户区每年开工套数，截止到 2017 年底，广西完成棚户区改造房套数为 55.3万套。根据自治区下发的 2018—2020 年棚户区改造计划，近三年计划总开工数量为 37万套，未来三年依然是广西自治区棚户区改造关键攻坚期。广西壮族自治区为了加大棚户区改造的力度，推出相应的政策来加快棚户区改造，具体政策文件如表 1-1：

1.2 国内外研究现状

1.2.1 贫民窟（棚户区）的研究情况

1. 国外研究现状

对于棚户区的定义，不同的学者有不同的看法。英国彼得·罗伯茨和休·塞克斯[3]在出版《城市更新手册》一书中对城市更新的定义是能为特定的地区带来经济、物质和环境等多方面的长期提升，并提出城市更新需要综合、整体考虑，该书为城市更新提供一定的借鉴意义。Yok-Shiu[5]以曼谷贫民窟为例提出由于内部进行改造能力有限，需要外部机构提供支持和帮忙，才能更好的完成贫民窟改造。Krueger[6]城市改造呈可持续发展趋势，它不仅提出了自然环境协调一致性，也提出人文环境协调一致性。Greg O’Hare[7]等学者分析印度孟买住房问题，指出贫民窟现象是人口增长、产业转型必然的产物，需要从政策方面对贫民窟改造进行规划和主导。Michael Majale[8]对肯尼亚贫民窟进行研究，通过合理规划设计、适当的政策来解决贫民窟问题，得出建立政府与私营机构良好的合作关系能更好推进贫民窟改造。Johnie [9]对加纳贫民窟居民重新安置进行评估，发现土地所有权影响住房生活和保障，得出土地所有权的合理分配影响贫民窟改造的推进。Matthew[10]在出版的《绿色城市经济》发展中说明在贫民窟建设过程中绿色经济发展的重要性。Yue Zhang[11]从印度的贫民窟改造过程中发现，政府的信誉度不足严重阻碍了贫民窟改造工作的推进。Pablo [12]从智利的案例中，发现在贫民窟改造中人们更希望原地回迁，且政府的信誉和贫民窟的功能影响贫民窟的更新重建。从国外研究现状可以得出，贫民窟的改造是一种政府推行的公共服务，能够满足基本的住房问题，且棚户区改造是城市发展中必须经历的过程，而项目建设过程中各方的合作信任关系，始终影响着项目的推进。

第二章 相关概念与理论基础

2.1 棚户区（危旧房）的定义及其改造模式

2.1.1 棚户区（危旧房）定义

棚户区是指利用简易结构搭建起居住的场所。棚户区一般缺少规划，结构简陋，且房屋的抗震、防火、防洪达不到现有住宅要求。棚户区居住拥挤，生活功能不齐全、居住环境差，不符合现在住宅基本功能要求。危房是指由于房屋地基滑移、房屋承载力严重不足或其他特别地质缘故，导致不均匀沉降引起的房屋布局倾斜、位移、缝隙、扭曲等现象的房屋。根据住建部的相关规定[52]，我国的房屋危险鉴定等级划分为 A、B、C、D 四级。危旧房改住房项目有以下三类：大板结构住房有三分之二及以上住房产权人同意改造的；经鉴定为危房的砖混结构预制空心楼板住房有三分之二及以上住房产权人同意改造的；上述两种情形以外的其他危旧房改住房有 95%及以上住房产权人同意改造的。广西自治区人民政府根据项目特点、资金使用情况，将部分城市危旧改项目纳入到国家棚户区改造计划，享受棚户区专项资金以及相关政策优惠。危旧改项目的住房价格由土地出让金、拆迁安置补偿费、勘察设计费、建安工程费、建设单位管理费、代建管理费、代建利润等构成。暂行办法规定危旧改项目可以采取代建方式，代建单位管理费不得超过项目工程费与工程建设其他费之和的 2%，项目代建利润不得超过项目工程费和工程建设其他费两者之和的 7%。项目改造成本包括的内容有：（1）土地价款及安置费用（2）勘察设计费（3）建安工程费（4）基础设施建设费（5）管理费（6）贷款利息代建利润。代建单位利润在上述（1）-（4）费用之和不高于 7%的比例来记取。根据上述改造价格构成要素得到，危旧改项目成本构成如公式 2-1：A=B+C(2-1)式中，A 为建设成本；B 为改造成本；C 为代建利润由于危旧改项目属于非生产性项目，进行成本测算时不会考虑流动资金。根据现行文件，一般房建项目建设成本测算费用组成及方法如图 2-2 所示。传统投资的费用由工程费、工程建设其他费、预备费、建设期利息组成。进行危旧房成本测算时这四部分费用依旧存在，本文研究的危旧改项目还是借用传统投资的四笔费用的名称，但是在第四章会对相应费用的范围、计算方法进行相应的修改，这四笔费用之和等同于建设成本。

第三章 棚户区（危旧房）项目改造现状及存在问题 ............................................... 20

3.1 棚户区（危旧房）项目改造现状................................................................... 20

3.2 危旧改项目成本测算存在的问题................................................................... 29

3.3 本章小结........................................................................................................... 31

第四章 危旧房改住房项目建设成本测算方法............................................................ 32

4.1 工程费用的计算............................................................................................... 32

4.2 工程建设其他费............................................................................................... 37

4.3 预备费计算....................................................................................................... 39

4.4 建设期利息计算............................................................................................... 40

4.5 本章小结........................................................................................................... 40

第五章 基于风险因素危旧改项目成本测算模型的建立 ........................................... 41

5.1 危旧改项目成本测算模型的建立................................................................... 41

5.2 费用超支因素的识别....................................................................................... 42

5.3 基于风险因素的工程费用偏差计算................................................................ 47

5.4 基于蒙特卡洛的模型优化............................................................................... 60

5.5 本章小节........................................................................................................... 66

第六章 案例分析............................................................................................................ 67

6.1 项目概况........................................................................................................... 67

6.2 项目工程费用的确定....................................................................................... 67

6.3 基于风险因素的工程费用偏差计算................................................................ 72

6.4 其他成本的计算................................................................................................ 75