房地产企业财务管理问题及改进措施研究

 

  物业企业是随着房地产行业发展而新生的一种后期服务性的配套企业，也是近年来新兴服务行业之一。相对而言，物业企业发展时期短，积淀的财务管理工作经验欠缺，随着我国经济的发展，物业企业的发展面临着巨大的挑战，而财务管理的作用就显得尤其重要，因此为了更好地应对我国高速发展的市场经济形势，物业企业应高度重视企业的财务管理，对管理过程中存在的问题进行分析，并提出应对策略。

  2. 1 物业企业财务管理的特点

  物业企业财务管理的特点与其他行业不同，属于综合性管理。物业企业主要是为业主提供服务，服务对象涉及各行各业，而各类人员之间的需求不同、素质差异，就需要物业企业提供更优质、更高效的服务，所以它又是管理密集型和劳动密集型行业，且具有全天候不间断，一天 24 小时连续服务。还有物业企业具体的工作内容繁杂，比如日常的保安、保洁、绿化、设施设备的养护到共用部位的使用管理、各类突发事件的处理等，都是物业企业要面对并努力做好的工作，而财务管理始终贯穿物业管理的全过程。

  2. 2 物业企业财务管理的内容

  物业企业财务管理的内容相比其他企业而言相对简单，但是涉及的内容却非常复杂，物业企业几乎所有与资金有关的经济活动都是财务管理的范畴。物业企业以服务为目的，提供给客户的是专业物业服务，这种服务烦琐复杂，但是作为消费者的客户要求能明白消费，那么这就要求物业企业在提供好服务的同时，也要管理筹划好企业的财务。一是对资金的筹集和运用的管理，比如物业管理费项目的合理定价、项目多而支出频繁的小现金流等; 二是对物业服务费的管理，涉及物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业企业的服务成本又包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，经业主同意的其他费用等; 三是对固定资产、流动资产和专项资金的管理; 四是对资金分配的管理; 五是财务收支、汇总、平衡等，物业企业财务管理涉及面广，只有规范财务管理、科学进行会计核算，才能有效地提供优质服务，从而提升物业管理质量，提高物业企业核心竞争力。

  作为物业企业，在加强自身建设的同时，还需要在财务管理方面做出更精准的调整，才能在激烈的市场竞争中立足，当然在物业企业财务管理过程中也难免会产生许多问题，这些问题不仅阻碍了物业企业的发展，而且可能影响企业的战略规划，只有找出企业财务管理面临或存在的问题，才能对症下药、精准施策，目前阶段物业企业财务管理中存在以下四方面问题。

  3. 1 不重视财务管理

  社会上的物业企业中，物业管理是作为一项服务提供给广大业主，广大业主要求物业企业在管理的过程中能提供多角度、全方位、24 小时不间断的全天候服务。物业企业在提供服务的同时，已经无时无刻不在进行财务活动。在物业企业经营管理过程中，诸如流动资金收支的管控、闲置资金的利用、应收物业费及时回收维修大修基金的应收尽收、日常提供的其他服务等的管理严重不足或不能引起足够的重视，认为只要把服务搞好了，一切都顺理成章，殊不知，优秀的企业都有优秀的管理水平，在管理过程中财务方面的管理就更是重中之重。财务管理是一项综合性的管理，能促进企业发展，是管理的核心，做好企业的财务管理工作能使企业的综合管理水平显著提高，发展和收益是不言自明的。

  3. 2 财务管理制度不健全

  在市场经济日益发展的今天，完善的财务管理制度是企业正常有序、合法运行、向好发展的有力保证。但是，现阶段大部分物业企业经营管理过程中，缺乏有效的财务管理制度，以致在管理过程中缺乏有效的财务监督，导致收入或账款无法及时回收，即使回收也可能出现错记、做假等现象，从而使企业的收入受损或可能遭受重大损失，因此建立健全有效的财务管理制度对企业就显得尤为重要。

  3. 3 财务管理人员组织架构不合理
  纵观现代物业企业中，其财务管理人员组织配备很不合理，甚至有些财务人员没有一点财务知识，综合业务素质能力低下，所以在物业企业中就很难想象财务管理团队能更好地发挥优质财务管理的作用。尤其有的物业企业中本来的管理制度就不健全，就更容易造成管理上的真空，损失企业的财务和物力。

  3. 4 财务管理人员的业务素质有待提高

  由于物业企业财务管理架构不合理，相应配备的财务人员业务素质能力就参差不一，再加上有些物业企业考虑经营成本和人力成本的因素过于强烈，财务人员的综合业务素质就很难保证。有的财务人员根本就不具备基本的财务知识，甚至是内部转岗的结果，种种情形导致财务人员的职业素质低下，从而影响整个企业的财务管理效率和工作水平。

  与物业企业迅猛发展的同时，其内部的财务管理所暴露出的问题，极大地制约了物业企业的发展，对于物业企业存在的以上问题，结合自身多年的工作经验和理论知识，针对物业企业财务管理存在的问题，根据情况对症施策，提出相关改进意见，以期能够在提高物业企业财务管理工作的同时，能为物业企业实现更好地发展提供一些参考。

  4. 1  从企业管理层人员做起，提高财务管理意识

  现代社会经济的高速发展同样影响着物业企业向前发展，企业内外经济环境的变化无不影响着企业的发展。企业的管理人员就要转变观念，达成共识，提高对企业财务的管理，积极地借鉴优秀的财务管理理念来优化和提高本企业的财务管理意识和理念，从而提高对企业财务管理的重视。从企业文化建设入手，鼓励企业内员工加强学习，特别是财务管理人员要不断地提升自身的业务素养和专业能力，企业内部各层级管理人员积极地转变观念，加强专业知识学习，积极地进行各部门沟通协调，引进先进的管理经验，不断地修复、优化本企业财务管理体系，把企业的财务与各部门管理结合起来，制定完备的管理制度，达到在提升财务核算职能的同时注重管理职能。

  4. 2 健全、完善物业企业财务管理制度和管理体系

  物业企业根据自身的实际情况，结合企业未来的发展规划和实际发展需求，分析管理中所存在的问题和特点，建立一套完备的、适合本企业发展的财务管理制度。因物业企业与业主签订的物业管理合同上，需要企业定期向业主公开透明某些事项，这就需要企业的财务能及时、准确地反映经济业务的发生、发展结果，当然接受业主监督的同时，企业也要根据需要提高服务质量，结合物业企业这些特点，就需要在经营过程中不断地完善财务管理制度。企业的财务管理制度随着经济业务的发生、时间的变化也发生着变化，新的经济业务出现后，在原有的财务管理制度、管理体系下就会出现新的问题，也需要不断地修订完善，并进行动态的跟踪、分析、预测与监督。

  4. 3 合理组配物业企业财务组织架构

  企业的组织架构承接企业发展战略，岗位是实施企业战略的落脚点，应精简高效。企业的组织架构是企业的骨架，岗位相当于企业的血液，企业一切业务活动都要经过岗位来完成，如果组织结构和岗位设置不合理，会严重影响到企业运行效率，因此物业企业在经营业务开展的同时，必须组织一支优秀的财务管理团队。第一要考虑企业战略或目标，为了实现企业战略，需要设置哪些部门，该部门履行什么职能，为实现企业战略能起到什么作用，根据职能则可以设置相应的岗位，岗位设置要对事不对人，不能因人设岗，否则就会造成运行不畅。一个合理的组织结构，可以明确看出部门职能的划分、流程走向、上下级汇报关系等。

  4. 4 提升财务管理人员的业务素质和职业技能

  所谓事半功倍，就是优秀的物业企业的财务管理工作需要高素质、专业的财务管理人员来完成，因此物业企业要提高财务管理人员的准入政策，要求物业企业所有的财务人员必须持证上岗。要后续对这个团队进行更新和能力素质的提升，保证队伍具备基本财务管理知识和业务水准。注重财务管理人员的后期继续学习教育，加强财务管理人员对物业企业专业知识，有关法律法规、财经税务政策、物业最新行业政策的学习培训，以提高其综合管理能力。物业企业还要制定科学、合理的激励机制，体现按劳、按质分配政策，并对执行结果进行适时监督和考核。

  综上所述，物业企业有其自身的特点，在实际工作中，及时发现企业存在的不足并适时进行调整，让经营业务与财务管理有机融合，相信规范管理是物业企业可持续、稳定、高效发展的基本要求。同时，加强物业企业资金收入的催收，使物业企业可以持续、和谐、稳定和高效发展。

 

［1］ 崔海霞 . 新形势下如何加强物业企业财务管控 ［J］． 中国集体经济，2019 ( 15) : 155 － 156.

［2］ 张桂花 . 物业企业财务管理存在的突出问题及完善措施探讨 ［J］． 时代金融，2018 ( 12) ．

［3］ 石墨羽 . 物业企业财务管理存在的问题及应对措施 ［J］．企业改革与管理，2017 ( 1) : 149，155