房地产开发投资的风险分析——以DZ公司为例

由于本人之前从事资本市场投资分析，随后进入到房地产市场管理部门，对资本市场、房地产市场有一定的了解，为本人对房地产市场各参与主体以及对房地产市场的认识和理解有一定的实践基础，因此一定程度上为 DZ 公司房地产开发投资的风险管理研究提供了经验支撑。DZ 公司应该借鉴国内外房地产投资开发的理论研究和实践，结合我国房地产市场的发展历程和所处阶段，预判自贡市当前的房地产市场环境和未来发展方向，综合 DZ 公司的历史沿革和当前现状，以及充分调研的基础上，对 DZ 公司的开发投资面临的竞争性风险、流动性风险、政策风险、法律风险进行识别分析，基于全面的风险识别、分析和防范的理论分析,形成更加适合 DZ 公司房地产开发投资的风险管理理论体系，为 DZ 公司后续有效实施风险管理提供指导，解决好竞争不确定性、现金流无稳定性、政策不确定性、项目实施不确定性的问题。
1 导论

风险自古有之，伴随着人类社会生产生活水平的不断提高和社会文明的不断进步而日趋复杂，形式和内容不断丰富发展。风险的发生给人们正常的生产生活带来巨大困扰，造成巨大的负面影响甚至是致命的伤害，因此，人们越来越重视风险管理。自然风险事件和人为风险事件频发，引发人们对风险持续关注，风险管理理论应运而生。随着风险管理理论不断发展和完善，风险管理实践的不断推进，风险管理工作的重要性得到了全面提升，风险管理的重要意义更加凸显。当前，全社会风险管理文化和氛围已经形成，无论是国际社会层面、国家管理层面、区域管理层面、行业和区域组织都非常重视风险管理。有效的风险管理成为国内外行业和区域组织生产实现经营目标的重要保障。因此，本文通过对房地产开发投资的风险管理研究背景及意义进行全面认识，提出明确的研究目标和研究思路，构建案例公司的风险管理研究内容和框架，通过获取有效的数据，用科学的方法推进风险管理研究，确保风险管理研究对象的实践目标最终达成，为房地产开发投资的风险管理理论完善和应用实践提供有益探索。

1.1 研究背景及意义

我国房地产市场自推行市场化改革以来，取得了显著的发展成效，产生了巨大的经济和社会效益。虽然其间也经历了各种挑战，但是，房地产市场仍然发展成为我国是经济社会运行的重要力量之一。无疑，促进房地产市场的健康发展，对改善民生、促进经济社会健康发展意义重大，因此需要对房地产市场参与各方的需求和目标进行研究分析，尤其是对市场参与主体之一的房地产企业及其开发投资进行研究。因此，对当前陷入发展困境、处于危机之中的房地产企业进行风险管理研究，试图帮助其走出风险困境，既有理论意义更有实践应用价值。社会中的所有组织都面临内部和外部的不确定事件发生的风险，这种不确定性会给组织的目标实现带来负面影响，所以需要对这种不确定性进行界定，识别，提出策略和措施，降低或消除这种不确定性，实现对“风险”的有效化解。房地产开发企业作为重要的社会组织，其面临的各种风险和其它社会组织面临的风险既有共性也有个性，基于风险共性以及房地产企业所处的环境和自身的管理面临的风险特性进行风险研究，可以帮助房地产公司进行房地产开发投资风险识别、遏制风险进一步扩大，有效防范化解风险事件的发生。

1.2 研究目的与思路

本文通过对 DZ 公司开发投资风险管理进行系统研究，查找 DZ 公司风险事件的内部原因和外部原因，梳理历史原因和现实原因，形成对 DZ 公司风险事件的较为全面、系统的把握。基于战略管理、公司运营，通过市场调研和数据分析，对DZ 公司运营管理形成更为全面的了解。借助风险管理理论和分析管理实践进行风险分析和研究，以期找到风险危机的解决方法。在此基础上，提升风险管理理论运用，为同类公司应对相似的风险管理问题提供参考借鉴。通过对 DZ 公司开发投资进行系统的风险研究，推动风险管理理论在 DZ 公司房地产开发投资风险预测分析、风险度量评估、风险防范化解方面的实践。立足于为 DZ 公司找到走出风险困境的科学方法和可行途径，通过完善房地产开发投资风险管理理论和实践研究，为房地产开发投资风险分析、防范和化解理论升华和实践进行有益尝试。提升 DZ 公司房地产投资开发企业风险管理能力，降低风险事件影响。希望通过研究让更多房地产开发公司对面临的风险问题更加重视，能够对降低房地产市场烂尾楼事件的发生有所帮助。

2.文献综述理论基础

风险管理理论从概念提出到理论体系的完善，从实践探索到实践应用的深入，经历了较长时期的发展。随着风险管理整体研究工作的不断推进，取得了系统的、成系列的具有重大理论价值和实践意义的研究成果。风险管理的实践研究更是自上而下，在各个层面的社会组织、各行各业得到了深入应用和广泛推广，产生了诸多成功的实践案例[8]。本文对风险管理概念产生以来，风险管理理论研究的历程和风险管理实践的情况进行全面系统的梳理，结合国内外风险管理宏观环境和文化的不同，尤其是房地产开发投资行业的具体情况，对风险管理进行全面梳理。一方面可以提升自身风险管理理论水平，为风险管理实践提供扎实的理论支撑，另一方面可以确保提出的风险管理策略和形成的风险管理方案更加科学合理，切合实际有效防范和化解风险事件。在风险管理实际推进过程中，能够更加科学合理的确保风险管理策略的动态调整和科学修正，确保风险管理目标有效达成[1]。
2.1 国内外研究综述

风险管理 20 世纪初起源于西方国家，到 20 世纪 70 年代才传播到世界各地，在随着传播的推进迅速发展，逐渐成为经济研究和企业管理关注的热门科学。20世纪 90 年代以来的全面风险管理、整体风险管理理论的形成，推动风险管理进入现代化时代[2]。国家层面高度重视宏观调控，资本主义国家周期式的资本危机使得人们对宏观经济运行风险高度重视，自然风险事件的不断爆发，既威胁人们的人身财产安全，又对社会各层级组织的正常生产运营形成困扰，给经济社会带来巨大的损失，因此，人们不断探究风险规律、采取风险管理措施、全面重视风险管理[12]。经过长期的研究探索，专家学者一致认为风险就是不确定性，这种不确定性既包含发生的不确定性，也包含过程和结果的不确定性，风险会带来成本的不确定性、收益和损失的不确定性。从时间轴线节点看，风险是未来发生的不确定事件，而过去的事情不管是风险事件还是非风险事件，其过程和结果已经确定[1]。风险能够导致很难被度量的损失发生或者不可控的成本增加。在风险的诱导因素里面，既包含自然因素，如地震、洪水等，也包含社会因素，如社会制度、政策法律、经济技术条件变化等。现实社会中，风险是客观而普遍存在的，风险可以被预测，但风险的发生依然具有偶然性和可变性。风险也由有形的因素或者无形的因素影响，而风险一旦发生就会导致风险事件，不同程度的风险事件会导致不同的风险损失，造成不同的风险影响[1]。企业作为重要的社会组织，生存发展必然面临一系列的风险，如果企业对造成风险的因素不能科学认识和准确把握，一旦风险处置不当，就会造成巨大的损失，付出沉重的代价，导致企业经营失败[3]。因此，企业越重视风险管理，风险管理工作推进得越扎实越到位的，企业的抗风险能力、危机处置应对能力越强，企业的运营管理处理投资开发和风险管理越科学，企业的发展目标越能有效达成。

2.2 理论基础

虽然房地产市场的政策干预一直存在，但是有关政策干预房地产市场的合理性的讨论也一直都在。所有与房地产市场相关的理论研究人群，实践人群，组织和机构对房地产市场干预的看法大相径庭。投资开发企业更多的偏向于市场的自我调节修复能力能够充分发挥效用，他们认为房地产市场能够在市场机制的自我调节下达到一种有效的供需平衡，市场能够在自身力量的推动下实现健康发展。在投资开发企业眼中，政府的干预对于维护正常的房地产市场秩序毫无意义，完全是在扰乱正常的市场秩序。每当房地产市场出现上涨过快或者明显下跌的异常波动时，政府部门就会适时推出各种“干预”政策，并根据市场反应不断修正完善具体的“干预”，政策推出的滞后和政策效应的滞后，导致市场不会因为“干预”政策的到来及时完成修正，市场上就会出现各种质疑甚至反对“干预”的声音。但是市场所有的参与主体都有天然的逐利性，房地产市场涉及面广，影响群体众多，异常波动带来的系列问题不容忽视，因此经济学家、社会学家会站在实现资源有效配置，实现社会公平正义，维护社会良好运行秩序，实现社会可持续发展方面评价政府“干预”。如果没有政府的适时政策“干预”，房地产市场就会变成资本金的逐利场，可能给中低收入人群带来巨大的影响[18]。

3 DZ 公司房地产开发投资的过程与现状................................................................... 21

3.1 DZ 公司基本情况介绍........................................................................................................ 21

3.2 DZ 公司房地产开发投资过程............................................................................................ 30

3.3 DZ 公司房地产开发投资的风险管理现状........................................................................ 32

4 DZ 公司房地产开发投资的风险识别....................................................................... 37

4.1 竞争性风险.......................................................................................................................... 38

4.2 流动性风险.......................................................................................................................... 51

4.3 政策风险.............................................................................................................................. 58

5 DZ 公司房地产开发投资的风险成因分析...............................................................65

5.1 竞争不确定性...................................................................................................................... 67

5.2 现金流无稳定性.................................................................................................................. 72

5.3 政策不确定性...................................................................................................................... 76

6 DZ 公司房地产开发投资的风险防范.......................................................................83

6.1 实行按需供应的策略.......................................................................................................... 85

6.2 加强内部资金监管策略...................................................................................................... 90

6.3 制定以政策为导向的策略.................................................................................................. 95

6.4 强化公司法律能力建设...................................................................................................... 99

6 DZ 公司房地产开发投资的风险防范

企业经营发展的过程中面临的不确定性因素多种多样，企业管理者不应该回避风险问题。企业应该积极面对，建立应对风险的方法和措施，降低风险影响，减少风险损失，甚至将不利因素转化为有利因素。恰当的风险管理策略，才能更好的实现企业经营发展目标，风险管理的目标不是为了防止企业更好的发展，而是为了企业更好的发展。正因为 DZ 公司没有科学的推进风险管理工作，导致发生的风险事件给公司带来了巨大的影响，带来了致命的打击，因此需要树立全员风险管理意识[44]。

7 研究结论与启示

由于本人之前从事资本市场投资分析，随后进入到房地产市场管理部门，对资本市场、房地产市场有一定的了解，为本人对房地产市场各参与主体以及对房地产市场的认识和理解有一定的实践基础，因此一定程度上为 DZ 公司房地产开发投资的风险管理研究提供了经验支撑。DZ 公司应该借鉴国内外房地产投资开发的理论研究和实践，结合我国房地产市场的发展历程和所处阶段，预判自贡市当前的房地产市场环境和未来发展方向，综合 DZ 公司的历史沿革和当前现状，以及充分调研的基础上，对 DZ 公司的开发投资面临的竞争性风险、流动性风险、政策风险、法律风险进行识别分析，基于全面的风险识别、分析和防范的理论分析,形成更加适合 DZ 公司房地产开发投资的风险管理理论体系，为 DZ 公司后续有效实施风险管理提供指导，解决好竞争不确定性、现金流无稳定性、政策不确定性、项目实施不确定性的问题。