Y集团房地产投资信托基金_REITs_融资研究

  REITs  融资相比于传统融资模式具有很强的优势，它能够有效盘活流动性低的优质资产，将不动产转化为具有流动性的收益权凭证，提前收回长期应收项目，在不影响负债水平的前提下改善企业现金流。它不需要考虑发起人的资信水平，本息的偿付主要靠资产未来期间产生的现金流，并且融资期限长，可以为企业搭建长期稳定的融资平台，很好的契合了商业地产回收期长的特点。 虽然我国市场上发行的 REITs 产品并非完全符合国外市场发行的 REITs 产品特征，真正的 REITs 在我国市场的政策和法律环境下尚未出现，但一些类REITs 融资的实践已经在我国各个企业陆续展开。本案例中的“Y 集团酒店资产支持计划”是我国目前发行的第二款酒店资产证券化产品，是基于双层 SPV架构设计在机构间私募产品报价与服务系统交易的私募 REITs，不仅能够实现REITs 的基本功能，也很好的适应了我国金融市场发展过程中的过渡政策。本文从融资前后的财务风险、EVA 评价指标和上市公司财务指标三个方面分析评价了 Y 集团 REITs 融资的绩效，得出了此次 REITs 融资能够明显改善企业财务风险，增加股东财富和提升公司市场价值的结论，并且总结了融资方案设计中的成功之处和不足之处，因此本文认为该商业地产的 REITs 融资案例具有一定的推广意义，能够为其他房地产企业应用 REITs 融资提供成功经验的借鉴。 REITs 在我国的发展任重而道远，与国外相比，国内 REITs 融资的标准化道路仍然面临着一些发展瓶颈。在税收政策层面，国内未就 REITs 制定专门的税收优惠政策，并存在项目公司的企业所得税和投资者收益分配的个人所得税层面的双重征税问题，使得国内 REITs 投资回报率受到较大影响。在市场流通层面，大部分为私募产品，还未完全开放面向广大个人投资者的公募 REITs，投资门槛较高。在结构设计层面，大部分为契约型组织结构，契约型虽然能够灵活适应过渡期阶段的各项政策法规，但并不具备明确的法律主体地位，未来在法律层面会因为适用的法律不同而产生利益冲突。