基于库存期轻资产模型的商业建筑改建研究

本篇论文是一篇建筑硕士论文范文，随着城市化进程，以老城为中心向周围扩张，工厂外迀促使产业空间归还给了市民，这些空间随着区域的发展变成比较核心的位置。周边人群是工业职工或者家属，他们是城市发展的奠基者，是城镇财富的积累。居住区密集，消费水平高，商业需求稳定，产业空间改造成为商业为老城区人群提供由工作空间变为生活商业空间，也是商业建筑改造的主要客户群体。

  １．１课题研究的背景

  随着社会的发展，国民经济水平的稳步增长，带动了人们对物质文化需求不断提升，城市化与城市更新成为了社会发展的主题，促使着商业地产依然是当前的热点开发领域，同时也为商业地产提供了广阔的市场。我国商业地产在近二十年进入到了发展的黄金时期，商业建筑数量如雨后春笋般不断增多。据搜铺网商业地产研究院在２０１６第九届中国商业地产发展高峰论坛上最新发布的《全国已开业购物中心数据盘点（不含港澳台）》显示，据不完全统计，截止至２０１６年第一季度，全国一二三线城市已有３５４７个建筑面积在２万平方米以上的购物中心项目开业，总计建筑面积达３５２８４．５万平方米，总计经营面积达２３０４０．３万平方米。而近五年新开购物中心２３８８个建筑面积在２万平方米以上的购物中心项目开业，总面积２１０００万平方米。随着社会的发展，国民经济水平的稳步增长，带动了人们对物质文化需求不断提升，城市化与城市更新成为了社会发展的主题，促使着商业地产依然是当前的热点开发领域，同时也为商业地产提供了广阔的市场。我国商业地产在近二十年进入到了发展的黄金时期，商业建筑数量如雨后春笋般不断增多。据搜铺网商业地产研究院在２０１６第九届中国商业地产发展高峰论坛上最新发布的《全国已开业购物中心数据盘点（不含港澳台）》显示，据不完全统计，截止至２０１６年第一季度，全国一二三线城市已有３５４７个建筑面积在２万平方米以上的购物中心项目开业，总计建筑面积达３５２８４．５万平方米，总计经营面积达２３０４０．３万平方米。而近五年新开购物中心２３８８个建筑面积在２万平方米以上的购物中心项目开业，总面积２１０００万平方米。当前，我国商业的开发越来越专业，水平越来越高，无论在服务上还是在业态品质上，给消费者带来了优质的体验。在早期，开发商通过配有一定的商业比例来拿到低价优质土地，再利用商业配套为周边商品住宅增加溢价率，由于住宅资金周转比较快，便被用来填补商业开发的投入，从而达到“以房养商”的效果。近年来，商业地产的自持比例明显提高，以国家统计局公布的数值计算，商业物业２０１９年的自持比例较２０１８年同期有了较大提高，住宅开发模式基本不变，商业地产自主持、运营的观念逐步加强。国家一方面通过自持比例为土地出让增加门槛来限制地价，让后期持有商业运营持续创造税收收益；另一方面开发商通过商业物业打开更多低利率融资渠道，商业地产企业希望配置商业持有比例门槛化降低拿地成本实现收益目的。近年来，中国商业地产虽然火热，但是很多购物中心都出现招商困难延期开业的情况，供应过剩以此带来招商困难，运营压力大等一些列问题日益严重。根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示：因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近５０％的购物中心会延期开业，２０１９年计划开业的商业项目数量达近千个，实际上开业量是５２９个，开业量还不到六成，其中改造新开购物中心４３个，占总数量的８％。随着重点城市商业地产发展渐趋成熟，在黄金地段已经无法获取优质土地，旧的购物中心因进入市场的时间较早，占据有利位置，在地段选择上有明显优势。改造已有的商业物业，使之更能满足消费者的需求，成为目前非常明显的趋势。改造商业建筑，成本相对较低，通过改造实现资产优化，展现新的生机与活力，获取可观的资金收益。内地商业企业通过采取收并购的方式，获取商业资产进行改造升级，借助自身的商业品牌和运营优势，扩大购物中心规模，以此增加利润收益。在保持物业经营权完整性的同时，盘活存量资产，快速回笼资金，重塑商业模式，推动行业向轻资产转型逐渐成为新的发展趋势，资产管理和金融创新已经成为了企业存量时代“活下去”的重要能力。虽然行业洗牌，“过剩”难题不减，但是在这种存量市场竞争中，商业物业拥有独立ｉｐ、能根据顾客需求不断调整的商业运营空间才拥有了更大的机会。如何使用好存量资产，是目前面临的机遇也是挑战。在存量改造中，重点是结合项目的原有优势进行定位，简单的物业商场翻新并不属于是存量改造。在激烈的市场竞争下，体验式的购物成为了众多购物中心努力的方向，多元立体的生活场所并且融合着艺术、文化与生态等特点的空间设计，尽显出了自己的优势与特点，为项目注入了新的活力与魅力。我国商业地产由单一的重资产模式向轻资产多种模式并存转变。“重资产”是商业早期开发的一种经济模式，包括持有、销售、以房养商三种。“轻资产”模式，是指充分利用各种外界资源，减少自身投入，以提高房企的盈利能力，包括引入资本证券化、二房东、输出管理等。在融资方面不断引入外资，具有成本低，风险小的特点，也为轻资产提供了更多的机会。２０１９年美资加大了在中国商业地产的收购，投资额于２０１９年５月已超越去年全年交易额。在全球央行普遍降息、资金面宽松的大背景下，约有超过１３万亿美金的金融资产存在于以德国、日本为代表的负利率国家的银行体系中无处可去。资金找不到合适的投资项目，正在成为全球资本市场的一大焦点问题。而中国商业地产受益于资本化率下降，国内商业地产物业估值提升，成为较具吸引力的优质资产之一。与此同时我国加速发展类ＲＥＩＴｓ市场、不动产资产证券化市场，为商业地产提供了“投融管退”的行业闭环。

  １．２研究的目的和意义

  随着我国对于资本公募形式的正规化与合法化的发展，越来越多的境外优质资金流入我国，对商业地产市场带来较大影响。一方面，作为提供可持续现金流的商业地产来说，已经成为资本可投资产品之一，开发模式发生变化，轻资产商业占比将会继续加大；另一方面，存量商业资产并购、改造重塑，提升物业价值，引入资本进入，也成为当前行业主流模式。未来我国商业地产轻资产化将成为主要趋势。商业地产作为投资产品提供持续的现金流需要良性的发展，不断提升物业商业价值。随着新商业建筑的不断建设，商业业态不断丰富，既有商业建筑需要通过更新改造增强竞争力。另一些定位失误、运营失败的商业地产通过更新改造实现蛻变。但是商业建筑改造起步较晚，国内外还没有成熟理论研究内容。在如此之大的市场需求下，应该如何更好的进行改造设计，关注点应该从哪几方面进行，限制因素又是什么？希望通过本文的研究，提供轻资产运营模式视角下商业建筑改造的重点是目的所在。既有商业物业改造的设计是建筑改造过程最重要的一个环节，关系着投资测算、后期物业运营、招商谈判、改造周期等前置条件。然而作为设计者来说，并不了解所有的商业模式，不清晰改造需求，甚至从自身角度出发，无法真正的满足物业改造需求。本文从开发商的一个经济模式角度分析，引起设计师的关注，并对类似的改造项目提供指导作用。

  ２我国存量商业建筑改造现状

  ３轻资产模式对商业物业改造的影响研究