马来西亚新山市房地产项目风险管理分析——以F公司为例

在诸多行业中，房地产项目开发具有投资规模大、开发周期长、施工复杂、易受环境干扰等特点，从而也带来非常多的风险因素，因此识别风险的类型和原因，加强开发项目的风险管理以确保目的和目标是关键过程。特别是海外投资项目，因为缺乏足够的海外环境信息和海外建设经验，类似的建设项目在不同地区可能具有完全不同的风险特征，新入驻地区的新项目很难在新环境中识别新风险，评估这些风险及其之间关系的微妙影响更加困难。本文构建房地产开发项目风险动态评价模型，运用层次分析法确定不同因素风险权重，最后分阶段对该项目进行风险可行性分析，建立风险预警系统的思路方向和理论指导，进一步提出风险应对策略。因为本人的研究能力和时间有限，有关项目风险评价及控制在实际案例中如何严谨实施应用，还有待更加深入和具体的系统研究。
第一章 绪论

1.1 选题的背景

全球化竞争。当前全球经济增长乏力、美国总统特朗普不断升级中美贸易摩擦、新冠病毒全球性爆发等背景下，对于中国企业来说，不论是主动的亦或是被动的，已经不可改变的提前进入到全球化竞争阶段，然而大部分中国企业并没有做好参与全球化竞争的充分准备和具备强有力的能力。永不停止的时代车轮将中国企业推到了全球化竞争的竞技台上，如何成功的参与全球化竞争，这是中国企业面临的新挑战。在中国政府的大力支持下，中国企业已经逐步的实现了“走出去”，下一阶段是如何能成为东道国的企业公民，实现“走进去”；如何能成为全球化市场竞争的规则制定者、主导者，实现“走

上去”，是我们中国企业海外发展的目标和方向。那么，中国企业要提升的关键能力就是与东道国利益相关者、非市场利益相关者、国际组织等的交流和合作能力，这将是中国企业参与全球化竞争需要具备的核心能力。“一带一路”战略下，“走出去”的中国企业要如何创新国际化思维，把握内外部机遇，应对各方面挑战；如何在实际投资行为中对风险进行有效把控，采取有效应对策略，这是我们需要不断去研究探索的课题。行业角度，目前海外投资主要为制造业、建筑业、房地产等行业，投资者越来越倾向于在房地产市场上走向国际化。全球房地产市场中，亚洲市场表现最为突出，主要是市场的

复杂性，透明度和竞争力上亚洲国家占据多数。据世邦魏理仕（2015）的研究报告显示，中国和新加坡是全球投资的两个主要资本来源国。东南亚市场强劲的增长态势与中国“一带一路”战略的带动作用是分不开的，加上亚洲是经过严酷的风险调整过的理想业绩市场，使得国际投资者对房地产的投资配置持续高温。就热门的房地产投资目的地—马来西亚来说，不论从开发体量和建筑规模上，中国企业都是首屈一指的。但是，近年来马来西亚频繁的政府换届，给投资企业带来的政治、政策风险；不同宗教信仰和种族带来的文化差异风险；包括海外项目的融资渠道和融资成本问题；甚至因为马来西亚的土地管理属于各州事务管理范畴，对土地获得、设计审批、销售回款周期都有其自身的特点，可以说风险因素贯穿整个投资周期内，各有侧重。那么如何事前规避，事中控制，事后总结，就是投资企业海外投资行为中重点工作。

1.2 选题的价值与意义

1.2.1 选题的理论价值

本文写作的理论价值正是力图整理并寻找出，投资海外的房地产企业在项目开发活动中普遍甚至隐性存在的风险问题以及风险管控策略。通过实例分析，对房地产开发项目贯穿投资行为始终的各类风险因素如何科学的进行风险识别、风险控制、风险防范与规避提供理论依据和可行性操作方法，从而对已经或者正在谋求海外发展的中国企业在风险应对上提供一定的理论帮助和参考。

1.2.2 选题的现实意义在中国“

一带一路”战略的倡导影响下，中国房地产企业的海外市场发展，未来会呈现出更大更广阔的空间和机遇。但与此同时，各种风险因素的影响也凸显出来。目前，中国海外投资的房企或者一些风险研究机构，习惯从东道国的政治环境、经济社会发展情况、自然气候环境等风险因素角度出发研究，这种理论的宏观的研究方法对东道国行业整体特征可以起到指导作用。本文选题的目的就是想从 F 公司新山市项目这样的实际运营项目研究出发，将理论方法、中观角度、企业微观现实这三个层面结合研究探讨，形成系统性、链条式的风险研究体系，进而对 F 公司新山市项目实际经营中遇到和可能遇到的风险提出防范建议，提升抗风险能力，这也是我选题的现实意义所在。

第二章 文献回顾与综述

2.1 对外投资运营阶段及风险研究

随着经济、政治形势的变迁，跨国公司为了保障自身的利益，必须随时调整和实施风险管理策略，以顺应投资国的形势变化。运营阶段的风险管理具体应包括生产和后勤风险、营销风险、财务风险、组织人事风险等。许晖和万益迁（2010），以全球营销理论为基础，通过研究适应性营销策略和国际化感知风险，将两者的权变值进行比较，找到不同感知下的营销策略的选择倾向[1]。黄志红、刘伟华（2012）在《经济学动态》上发表关于国际营销风险管理理论研究的文章，他们将风险因素在不同发展程度国家的动态表现进行分析，力图发现国际营销风险管理理论的在实际中的广泛性应用[2]。王洪波（2018）从财务风险角度研究跨国企业风险管理，建议反倾销会计机制和反倾销基金，规避风险[3]。财务风险贯穿企业生命周期内，曾汝林（2010）从财务战略选择角度研究不同生命周期的财务风险管理[4]。财务风险管理策略,一般会通过在当地举债、多渠道融资、合资经营或者所有权共享: 一般情况下东道国政府为顾及到自身利益，不会滥施权力，如果投资企业与东道国私人或官方合资经营所开发项目，就可以非常有效的规避政治风险。另外财务管理非常有效的方式是通过合同管理，比如跨国企业可利用保值、联合融资、出口信贷保险等方法来降低企业风险。组织管理策略方面：跨国公司以往会通过寻找当地合适的企业合资经营，寻找一些具备生产能力的当地企业，生产部分配套产品或提供劳务，整合利用资源。一般情况下跨国公司的地区总部都会选址在政治、治安稳定、经济发展程度高的地方，这也是一种组织管理的策略。刘澄、王大鹏（2011）在《特区经济》对外投资企业风险管理进行了分析研究，他们认为对外投资企业组织管理上，要实行部门负责制，并强调非企业法人在进行投资决策前要主管部门核准[5]。王宗坑(2004)，则认为跨国企业要构建虚拟型和学习型组织，来增强国际竞争力[6]。

2.2 对外投资风险影响因素及控制的研究

2.2.1 对外直接投资风险影响因素

对外投资的风险贯穿于投资阶段的始终，特别是进入到投资运营阶段，风险问题的控制和规避就更加重要，是否能有效的防止风险的发生或者对风险发生的程度控制，决定了对外投资的可持续和投资收益效果。投资风险影响因素主要包括：政治风险、市场竞争风险、渠道融资风险、不确定性风险等等[7]。

（1）政治风险。是属于非市场性的不确定性风险范畴，一般是由一些突发性的政治事件、特殊的政治力量等导致的投资环境变化，从而影响了海外投资企业的战略方向或者给投资行为的实施造成困难。因此在日益复杂的国际环境中，加强对海外企业政治风险的评估与风险防范研究尤其的重要。从上世纪 70 年代起，西方国家将政治风险作为独立课题加以研究。

（2）竞争风险。跨国公司的竞争优势主要来自三个方面：国别差异、规模经济和范围经济。反之这些都是风险的来源。国别差异，主要表现为政治体制、经济体制、法律体制差异、文化差异风险和国际环境差异，是国家间的政治、经济和外交关系，地区局势、民族冲突、政策法规、外汇市场、货币制度等等因素，决定了跨国企业经营活动的空间环境。比较优势，能使跨国企业在不同国家和地区间开展生产经营活动，带来竞争优势，但也必然受到不同国家的不同的政治、经济及法律体制的影响和制约。

第三章 F 公司新山市房地产项目特点与主要风险来源

3.1 项目简介.............................................................. 9

3.1.1 项目区域规划........................................................ 9

3.1.2 项目周边配套....................................................... 10

3.2 项目主要特点 ......................................................... 11

3.3 项目主要风险来源 ..................................................... 18

第四章 F 公司新山市房地产项目主要风险因素

4.1 不同投资阶段新山市房地产项目的风险因素............................... 21

4.2 F 公司新山市房地产项目风险因素评估体系 ............................... 25

4.3 F 公司新山市房地产项目主要风险因素识别 ............................... 28

第五章 F 公司新山市房地产项目风险防范与措施

5.1 项目风险防范思路与框架.............................................. 34

5.2 项目不同实施阶段的风险防范重点....................................... 35

5.3 项目风险预警系统..................................................... 39

5.4 项目风险防范的预案及措施 ............................................. 40

第五章 F 公司新山市房地产项目风险防范与措施

研究总结

在诸多行业中，房地产项目开发具有投资规模大、开发周期长、施工复杂、易受环境干扰等特点，从而也带来非常多的风险因素，因此识别风险的类型和原因，加强开发项目的风险管理以确保目的和目标是关键过程。特别是海外投资项目，因为缺乏足够的海外环境信息和海外建设经验，类似的建设项目在不同地区可能具有完全不同的风险特征，新入驻地区的新项目很难在新环境中识别新风险，评估这些风险及其之间关系的微妙影响更加困难。本文构建房地产开发项目风险动态评价模型，运用层次分析法确定不同因素风险权重，最后分阶段对该项目进行风险可行性分析，建立风险预警系统的思路方向和理论指导，进一步提出风险应对策略。因为本人的研究能力和时间有限，有关项目风险评价及控制在实际案例中如何严谨实施应用，还有待更加深入和具体的系统研究。