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高周转商业模式下碧桂园房地产财务风险控制的案例分析
时间:2021-11-17 10:28 | 栏目:财务管理学士论文 | 浏览:次
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房地产企业具有资金密集、开发周期长、库存量大等特点，这些先天特点也是造成房地产行业财务风险普遍较高的原因，因此，房企应持续关注面临的财务风险，在筹资、投资和库存管理等方面采取有效的措施将风险控制在可接受水平内，以防止出现财务危机而威胁企业的持续经营。在房地产暴利时代落幕、行业竞争不断加剧的背景下，高周转商业模式应运而生，笔者在研究的过程中深刻意识到，高周转商业模式的确能够帮助房企迅速提升业绩并实现扩张，使其能够应对各种风险并在激烈的市场竞争中站稳脚跟
1 引言
1 引言
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
1998 年，我国的城镇住房制度向市场化改革，房地产业逐渐成为拉动我国经济发展的支柱产业。2008 年，房地产行业发展迎来“黄金十年”，在这十年里，行业享受了大量的政策红利，大小房企飞速成长，销售规模屡创新高，房地产一度被称为暴利行业。但是，随着近几年消费者对房地产需求的日趋理性化和土地价格的不断上涨，房地产市场竞争日趋激烈，土地红利消失，产品议价能力降低，房企的利润率加速下降。此外，国家政策对房地产行业的调控力度不断加大，各大城市也纷纷出台限购限价政策，进一步压榨房地产行业的利润空间。在此背景下，各大房地产企业坚信唯有拓展业务才可以快速做大规模，保持企业竞争力，这些参与“规模战”的房企以万科、恒大和碧桂园为代表，纷纷采用高周转的商业模式。我国房地产龙头企业通过高周转显著提升业绩，优势房企的集中度不断提高。但是伴随业绩增长而来的是更高的风险，实施高周转模式的房企资产负债率居高不下，其生产的商品房质量问题频发，使企业形象大打折扣。房地产企业由于其资金需要量大、项目开发周期长、资金回收速度慢等特点一直面临较高的财务风险，而高周转商业模式下房企加速投资，增加了房企的资金需求和对资产流动性的要求，从而进一步增加财务风险。因此，关注高周转商业模式对财务风险的影响并采取有效的财务风险控制对房地产企业至关重要。
1.1.2 研究意义
（1）理论意义
高周转商业模式虽然是近年来房地产行业的热点问题，但该商业模式在我国出现时间不长，国内外关于高周转的研究较少。财务风险的相关研究一直是学术界经久不息的热点，而由于房地产行业财务风险普遍较高，对房地产行业财务风险管理的研究就格外重要。但目前学术界在这方面的学术成果主要是基于房地产行业的普遍特点而对风险管理问题的研究，而鲜有研究同时关注如今普遍存在的高周转模式和房企财务风险管理，探讨实施高周转的房企如何控制财务风险的研究更是寥寥无几。本文通过对碧桂园实施高周转商业模式的案例探究，分析了房地产企业实施高周转的动因和高周转模式下的主要财务风险，探讨碧桂园财务风险控制的措施、效果及问题，并总结出房企在高周转下优化财务风险控制的建议。本文的理论意义在于：同时探讨了高周转商业模式和财务风险控制这两个房地产行业的学术热点问题，既是对房地产企业财务风险和高周转商业模式相关研究的补充，也为高周转模式下企业的财务风险控制提供理论依据。
1.2 文献综述
1.2.1 关于财务风险概念的研究
（1）财务风险的概念
传统的研究认为财务风险主要指企业债务风险。我国首次对财务风险进行全面系统研究的学者是郭仲伟（1987），他在《风险分析与决策》一书中对如何对风险进行研究做了具体描述，将财务风险与企业债务相联系。而首次对财务风险的概念进行明确界定的国内学者是刘恩禄和汤谷良（1989），二位学者在名为《论财务风险管理》的文章中全面论述了财务风险的相关概念和特征，认为财务风险是指负债人的资产不足以抵偿到期债务的可能性，即财务风险是属于债务风险的范畴。Ross（2001）对财务风险的定义没有完全沿用前人的观点，认为财务风险不仅限于无法偿债的可能性，也是一种由负债经营所导致的股东权益的不确定性。也就是说，财务风险是指由于公司财务政策（如资本结构）所产生的权益风险。Van Horne 等（2002）也提出类似的观点，认为财务风险包括无法按期偿还债务的可能性，以及由财务杠杆导致的每股权益的不确定性。
2 高周转商业模式下房地产企业财务风险控制的理论概述
2.1 高周转商业模式的概念和特点
2.1.1 高周转商业模式的概念
（1）商业模式的概念
商业模式（Business Model）一词于上世纪 50 年代被首次提出，而商业模式开始受到理论和实务界的广泛关注是在上世纪 90 年代，但无论在实务的领域还是在理论的层面，专家学者对商业模式的认识和理解都不尽相同，因此尚不存在对商业模式的统一定义。目前，对商业模式的定义大致可以分为盈利、价值和整合三个角度：①盈利角度：商业模式是企业用以实现利润的一系列经营方法和制度安排。这种定义强调了企业的盈利逻辑，可以等同于企业的盈利模式。②价值角度：商业模式是企业用以创造价值的一系列经营方法和制度安排。这种定义强调了企业的价值逻辑，认为商业模式应能体现企业创造价值的路径。③整合角度：商业模式是对企业的运营结构、盈利模式和战略方向的整合和提升。这种定义强调企业的系统逻辑，认为成功的商业模式不能只是对企业运营结构、盈利模式和发展战略的简单加总，而是要从整体上进行系统的整合，并优化企业的运营结构、盈利模式和战略方向。以上从三种不同角度对商业模式定义是目前国内外学者的主要研究方向，本文关注的房地产企业高周转商业模式更偏向于为企业实现利润和创造价值的经营方法和制度安排。
（2）高周转商业模式的概念
周转是指企业的资金投入生产再经过销售产品而收回的过程，高周转则是提高周转速度，加快资金从投入到收回的进程，用于评价周转速度的指标有资产周转率、存货周转率等。房地产商业模式可分为房地产开发、商业地产和房地产服务三大类，而高周转商业模式属于地产开发的分支，最早由万科提出并运用，是近几年才出现在国内房地产行业的一种商业模式。它是指房地产企业通过一系列的制度安排加快其项目开发前半段（即拿地、开工和销售阶段）的速度，以实现资金的快速回笼，最大程度减少单位时间内项目资金的占用。高周转商业模式的良好运行不仅需要实现资金的快速周转，还应保证项目开发的工程质量，同时兼顾成本控制。高周转商业模式旨在帮助房地产企业加快投资频率和投资规模，以实现提升业绩、快速扩张和规避风险的目的。
2.2 房地产企业的主要财务风险
房地产行业在我国经济发展中的地位特殊，也有着明显区别于其他行业的特点，这些特点包括资金需要量大、项目开发周期长、资金回收速度慢等。因此，房地产行业普遍面临较高的财务风险。本节根据房地产行业特点，结合中国房地产业协会、中国房地产评测中心和乐居财经整理公布的数据，说明房地产行业的主要财务风险
3 碧桂园高周转商业模式案例介绍
3.1 碧桂园概况
3.2 碧桂园高周转商业模式的特点
3.3 碧桂园实施高周转商业模式的动因
4 高周转商业模式下碧桂园财务风险控制的策略及效果
4.1 碧桂园财务风险控制的策略
4.2 碧桂园财务风险控制的效果
5 高周转商业模式下碧桂园财务风险控制的问题及原因
5.1 碧桂园财务风险控制的问题
5.2 碧桂园财务风险控制问题的成因
6 高周转商业模式下碧桂园财务风险控制的优化对策
6.1 针对高周转商业模式的优化对策
6.2 增强企业的财务风险控制意识
6 高周转商业模式下碧桂园财务风险控制的优化对策
任何企业都无法完全消除财务风险，但可以通过风险管理对其进行识别和评估，再通过风险控制措施将财务风险控制在可接受水平内。毫无疑问碧桂园是我国最具竞争力的房地产企业之一，完全有能力在快速发展的同时兼顾财务风险的控制，只不过在近几年过于强调业绩增长和企业扩张而使得风险管理工作有些滞后。即使依赖高周转商业模式，碧桂园的财务风险控制也尚存优化空间。根据前文分析，碧桂园财务风险控制的效果不佳，主要是受限于高周转商业模式的制度安排以及管理层的财务风险控制意识，本章针对这两点原因，为企业提出优化财务风险控制的对策。
6.1 针对高周转商业模式的优化对策
本节建议碧桂园在实施高周转的同时也应注重工程质量和投资的合理性，同时多利用非债务渠道为企业经营提供资金。这些举措有助于高周转的良好运行，对企业的筹资、投资、存货管理和流动性风险控制都有积极作用。
6.1.1 优化资本结构
资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系，是企业一定时期筹资组合的结果。企业一定时期的资本可分为债务资本和股权资本，因此资产负债率能体现资本结构的总体情况。碧桂园最主要的筹资风险体现为接近 90%的资产负债率，畸高的负债率也表明企业的整体财务风险较高。因此，碧桂园亟需采取措施优化资本结构，首先降低财务杠杆，再优化调整负债结构，从而降低整体负债率，控制筹资风险。
（1）高周转和低杠杆并行
财务杠杆是由有息负债产生，可以引起普通股每股收益变动大于息税前利润变动，适当的财务杠杆可以帮助企业稳定现金流，增加经营效率，但是财务杠杆过高则会导致企业承担较大的还本付息压力，导致财务困境。虽然碧桂园实施高周转商业模式，需要大量资金支持其高速发展，但是高周转和低杠杆并非不可兼得，筹集资金也不能过于依赖债务筹资。同为高周转房企的恒大曾于 2017 年年初提出过“三低一高”的发展模式（即降低负债率、降低杠杆、降低成本，同时保持资金的高周转），并取得了不错的效果。恒大在 2017年 2 月和 5 月，完成引入两轮战略投资者的增资工作，合计引入 700 亿元，占恒大权益金额的 26.12%，借助这笔资金，恒大迅速还清其 1129 亿元的永续债，同时降低企业整体的资产负债率。
结束语
房地产企业具有资金密集、开发周期长、库存量大等特点，这些先天特点也是造成房地产行业财务风险普遍较高的原因，因此，房企应持续关注面临的财务风险，在筹资、投资和库存管理等方面采取有效的措施将风险控制在可接受水平内，以防止出现财务危机而威胁企业的持续经营。在房地产暴利时代落幕、行业竞争不断加剧的背景下，高周转商业模式应运而生，笔者在研究的过程中深刻意识到，高周转商业模式的确能够帮助房企迅速提升业绩并实现扩张，使其能够应对各种风险并在激烈的市场竞争中站稳脚跟。然而，高周转因其本身的制度安排和促进企业扩张的效果也对房企的财务风险控制提出了更高的要求，房企在实施高周转的同时应全面加强对财务风险的控制。本文建议房地产企业在筹资方面优化资本结构，在投资方面保证投资的合理性，在存货管理方面保证地产工程质量，这几方面的控制措施也有助于提高资产的流动性；此外，房企也可以通过企业文化和风险预警机制等方式增强财务风险控制意识, 从而降低企业整体财务风险。由于高周转商业模式是近几年才在国内房地产行业兴起，在我国发展的时间还比较短，目前学界缺乏对这一问题的系统研究。本文以单一案例对高周转房企的财务风险控制进行了简单分析，文章对相关问题的分析可能遗漏其他重要影响因素，文章使用的数据都是取自企业年报或者数据库等公开渠道，数据的有效性有待进一步验证。因此，本文的研究固然存在一定的局限性，笔者真诚希望学界一流的学者针对高周转企业的财务风险控制这一问题进行更加深刻的理论研究
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