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物业管理法律制度研究
时间:2021-07-18 13:21 | 栏目:法学概论论文 | 浏览:次
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摘要：随着经济市场的日趋完善，人们越来越注重精神方面的追求，由此出现了很多新兴服务产业，物业管理就是其中之一。物业管理作为城市管理的一种新兴的服务产业，并伴随着我国房地产的快速发展而出现，在其发展过程中显露出了强大的生命力和广阔的发展前景，并促进了城市化的进程。但在中国，物业管理启蒙不是很早，地区发展不平衡，长时间以来，前期房产的开发和销售大家倾注了太多的关注，而对后期的物业管理是否规范则选择忽视。虽然目前我国为了规范物业管理活动，已经出了有关的法律法规，如：《物业管理条例》。但随着城市公民越来越多，家居楼也随着增多，物业管理产业的不断深入发展，在物业管理实践的过程中，不断出现新的法律问题。故本文从物业管理概述出发，然后重点阐述我国物业管理制度存在的法律问题，例如：物业管理有关的法律法规没有出台，国家政府对物管行业监督松懈，实践中开发商的一些违规操作、住宅专项维修资金监管制度不足及使用不便，最后提出有效的解决措施，如加强政府行业主管部门对物业服务企业的管理、我国物业管理法律制度的法律适用及立法完善、禁止开发商代收专项维修资金、强化住宅专项维修资金监管制度。希望为我国小区物业管理方面的法律纠纷提供借鉴。
关键词：物业管理；法律制度；物权法; 物业管理条例
Abstract: With market economy gradually perfect, people more and more attention to the pursuit of spirit, thus there are many emerging service industry, property management is one of them. Property management as an emerging service industry of city management, and with the rapid development of real estate and appear in our country, in the process of its development show a strong vitality and broad prospects for development, and promote the process of urbanization. Not long, but in China, property management enlightenment, uneven regional development for a long time, the early stage of the real estate development and sales people poured much attention, the specification on the property management in the late chose to ignore. Although at present our country in order to standardize property management activities, has been out of the relevant laws and regulations, such as: the property management regulations. But as more and more urban citizens, with household floor also increased, the deepening of the property management industry development, in the process of property management practices, continuous emergence of new legal problems. Therefore, this article embarks from the property management overview, and then focuses on the legal problems of the property management system in China, such as: no property management related laws and regulations, the national government for pipe industry supervision and lax, the practice of some developers irregularities, residential special maintenance funds supervision system deficiencies and difficult to use, and finally put forward effective solutions, such as strengthening the government department in charge of industry, the management of the realty service enterprise, the applicable law of property management legal system in China and legislation, banned developers collection special maintenance funds, strengthen the residential special maintenance funds supervision system. Hope for our residential property management legal disputes.
Keywords: Property management; legal system; property law; Property Management Regulations
关键词：物业管理；法律制度；物权法; 物业管理条例
Abstract: With market economy gradually perfect, people more and more attention to the pursuit of spirit, thus there are many emerging service industry, property management is one of them. Property management as an emerging service industry of city management, and with the rapid development of real estate and appear in our country, in the process of its development show a strong vitality and broad prospects for development, and promote the process of urbanization. Not long, but in China, property management enlightenment, uneven regional development for a long time, the early stage of the real estate development and sales people poured much attention, the specification on the property management in the late chose to ignore. Although at present our country in order to standardize property management activities, has been out of the relevant laws and regulations, such as: the property management regulations. But as more and more urban citizens, with household floor also increased, the deepening of the property management industry development, in the process of property management practices, continuous emergence of new legal problems. Therefore, this article embarks from the property management overview, and then focuses on the legal problems of the property management system in China, such as: no property management related laws and regulations, the national government for pipe industry supervision and lax, the practice of some developers irregularities, residential special maintenance funds supervision system deficiencies and difficult to use, and finally put forward effective solutions, such as strengthening the government department in charge of industry, the management of the realty service enterprise, the applicable law of property management legal system in China and legislation, banned developers collection special maintenance funds, strengthen the residential special maintenance funds supervision system. Hope for our residential property management legal disputes.
Keywords: Property management; legal system; property law; Property Management Regulations
引言
过去的这些年，常常会看到城市街头聚众声讨的事件，大部分是关于物业管理方面的纠纷，而且是越来越多。虽然国家政府对此也是越来越重视，相关的工作也在抓紧开展，如：物业管理方面法律法规的完善。国务院在2003年出台了《物业管理条例》这也是中国首部关于物业管理的法规，而且，各省各市的司法部门也相应国家政策，紧跟国家的脚步，出台了许多正对当地特色文化的法规、条例文件。以此来规范物管行业。可由于在我国物业管理行业兴起时间还不是很长，有关的管理制度研究还不是很深入，更有甚者对已经出台的物业管理法规及条例存在的漏洞还没有意识得到事态的严重性。基于此本人针对已出台的物业管理的法规条例中存在的比较浅显的漏洞作粗略的分析，在本人一所学所知的基础上，给出建设性、可行性的建议，期望本人的粗浅研究能够给我国的物业管理行业的规范有着启示作用。
第一章 物业管理相关的理论综述
1.1物业管理的内涵
本文将从两个方面对物业管理的内涵进行阐述，第一种，从狭义的方面来看，所谓的物业管理为物业服务公司（甲方）和业主（乙方）签订物业管理合同之后，甲方为了履行合同的义务采取最优的的物业管理办法对二房提供最优化的服务。第二种，从广义的方面而言，为了提供最优化的服务给业主，在物业的存续期内，物管人员采取最有的管理办法来使物业的价值最大化。一般而言，我国对物业管理的内涵通常采用第一种解释。在我国的有关物管的法规条例中就提到：物业管理是物管公司被业主选定后，同业主签订物业管理合同，双方均实施合同中规定的权利与义务，如对住所及住所周边的配套设施以及有关的产所实施维修管理，对住所周边卫生及环境进行维护。
1.2物业管理法律关系的主体
1.2.1物业管理公司
物业管理公司是指同业主在平等自愿的基础之上签订好物管合同，并按照合同的规定收取业主的物业管理费，且按照合同规定的物业管理方面的义务遵照执行的法人组织。刚提到是建立在平等自愿的基础之上，是指物业管理公司与业主不是从属关系，是平等的关系，且双方订立的合同不是在受压迫或强制性的状态下签订的，而是出于当事人双方自愿的基础之上，但我们在日常生活中发现很有趣的一种现象，物业管理公司禁止公民随便扔废弃物、随便踩踏草地、随便堆放杂物，这更像行政管理部门的工作。第二，为了给业主提供最优化的服务，物业管理公司会将自己的一部分业务交给第三方进行管理。这里的第三方是指其他的物业管理公司或者专注于某一个模块的公司，这样操作带来的好处是第三方分管了一部分物业管理事务，工作划分得更加细致服务必定做得更周到，也促进了部分物业管理公司管理优化。
1.2.2业主
在我国出台《物业管理条例》之前，经济学里是这样对业主定义的：业主是指房屋所有权人以及房屋的使用者，是物业管理关系中最重要的主体。在此之后，《物业管理条例》对业主有了精准的定义，因此业主就成为了一个具有法律身份的名词。随着我国城市化的加深，越来越的乡镇村民进城务工，就必须在城市租房子居住，与房屋所有权人签订租房合同。因此业主就不仅仅是指房屋所有权人，还包括房屋的使用者。这些租客也就成为了业主。在《物权法》里对物业的所有权也有规定，包括自己的不动产所有权，像住所旁边的公用设备、空间的运用也属于物业的所有权。说得通俗一点就是公用的游乐设施、公用的休闲健身器械、公用的草坪都属于物业的所有权。
第二章 浅析我国物业管理制度存在的法律漏洞
2.1现实中开发商的一些违规做法
北京相关政府在2010 年国庆节出台了新的《北京物业管理办法》，办法中强调物业管理费应该向地产开发商进行收取。这一条规定所依据的是合同相对性原则，解释如下，地产开发商和物业管理公司签订了前期的物业管理合同，即便在合同中规定了第三方应履行的义务，但当第三方没有履行合同规定的义务时，也只可以向合同双方追责。通俗一点说，当业主不交物业费时，物业公司不应该追究业主，而应该找同其签订物业合同的地产开发商。在实际的生活当中，在业主办理过户手续之时，就强制性要求同前期的物业管理公司签订《物业服务合同》，前期的物业管理公司将继续对该小区进行服务。可前期与后期的物业管理的业务是有很大差异的，前期主要是对房地产施工所用到的机械设施以及完工的结果进行维护。而后期主要是对业主住所周围的生态环境和公用设施进行维护与管理。现今的物业管理蒙着一层强制性买卖的色彩。以上阐述的有关现象，将前期的物业管理对权利的规定产生了混淆，以致搭配着销售的现象产生。
2.2我国对规范物业管理的法规条例的缺失
2.2.1专门立法的不足
我国还没有针对物业管理监督方面订立法规，只在一些法律法规文件中零零散散几句带过。我国的《物权法》是2007 年国庆节才开始推行的，在本法中关于“业主的建筑物区分所有权”的章节中对物业管理监督方面的内容只有八条的篇幅做了规定。可是我国的《物权法》主要是对我国建筑物区分所有制度做了规定。但像其他方面，如市场竞争和价格竞争却不适用，反而比较而适用商业竞争方面的一些法律法规。
2.2.2关于物业管理监督的行政法规与部门规章
我国关于物业管理监督的行政法规与部门规章还是非常多的。《城市新建住宅小区管理办法》（1994年制定，我国首部关于物业管理的部门规章）规范了居民区的管理形式与体制，物业管理合同与责任等相关内容。
现阶段，对我国物业管理进行监督的最主要的法律法规是《物业管理条例》（2003 年9月1日实施）。《物业管理条例》制定的当年还对物业管理的收费制度进行立法，并与2004年元旦节开始推行《物业服务收费管理办法》。其主要是详细描述费用的收取应该遵守的准则、监督机构以及如何处理出现的问题。同年又针对性地推行了《物业管理公司资质管理办法》来规范物业管理市场。
现阶段，对我国物业管理进行监督的最主要的法律法规是《物业管理条例》（2003 年9月1日实施）。《物业管理条例》制定的当年还对物业管理的收费制度进行立法，并与2004年元旦节开始推行《物业服务收费管理办法》。其主要是详细描述费用的收取应该遵守的准则、监督机构以及如何处理出现的问题。同年又针对性地推行了《物业管理公司资质管理办法》来规范物业管理市场。
2.3政府有关行政部门对物业管理公司监督的缺失
房屋建设部门是我国政府关于物业管理的行政部门我国行政主管部门，对物业管理公司采取资质等级进行监管。可在现实生活中，却没有做到这一点，缺乏清晰的管理办法、没有多物业管理公司的行为制定准则，更谈不上聘请专业评估机构针对物业管理能力实施评估机制，并且为了监督物业管理行业制定的法律法规它的立法点不是很高，这是存在很大的法律漏洞，每当出现物业纠纷的时候，监督部门采取的态度不是敷衍就是推卸责任踢皮球，严重的损害到业主的利益。这种缺乏实效的监督行为成为了些许违规活动的出现的导火线。
2.4房屋专项维修资金监管制度不足及使用不便
2.4.1房屋专项维修资金方面的风险
由于地产开发商私自挪用收取的住宅专项维修资金，而且这种现象越来越严重。房屋专项维修资金没有用到它改用的地方导致业主的利益直接受到损失。其外，在地产开发商收取房屋专项维修资金时并未与业主订立纸质合同，且开发商根本无权收取这项费用，致使在出现纠纷时业主难以拿出有力的证据。
2.4.2房屋专项维修资金使用流程繁杂
在一些情况紧急的情形之下，房屋专项维修资金压根就不能起到其应有的效力。是因为启用这笔费用的流程十分繁杂复杂，业主不能及时的使用这笔费用。归根究底还是没有完备业主的自治机构，决策太难与时间成本太高，很难将法定的使用流程落地。因此，纵然繁杂的使用流程可以规避一些不法行为，可凡事都有两面性，带来益处的同时也阻碍了房屋专项维修资金正常的启用。
2.4.3房屋专项维修资金管理模式存在瑕疵
《房屋专项维修资金管理办法》中表示政府房屋专项维修资金管理实施专门的人员进行存取，费用应用的地方应该与它建立的目标一致的原则。政府主张业主进行自主治理方式，也就是说，在业主大会还未成立以前，房屋专项维修资金的管理由小区所在的地方政府代管。当业主大会成立之后，业主大会开始管理房屋专项维修资金。业主大会决定账目管理的单位，业主大会开始订立房屋专项维修资金管理制度。即使法律上对房屋专项维修资金的管理有了详细地规定，可仍然存在很多漏洞，会产生许多问题。
2.4.4对房屋专项维修资金的监管不当
政府主管部门对房屋专项维修资金的监管作用是不用怀疑的，可本人觉得亦不能缺少业主和社会的监督。可现实是，很多业主不知道怎么利用这个权利，所以，业主很难监督房屋专项维修资金的具体启用情形。更加严峻的是由于缺乏信息公开制度，对于这笔费用的启用与管理很难监管，造成了许多犯罪行为的产生。我国在《房屋专项维修资金管理办法》在这笔费用的启用、监管等一系列问题上有着明确的规定，但缺少明确的法律法规来支撑监管之职，只谈及由政府行政监管部门行使监督管理的职责，但没有具体明确监督的主体与范围。由上可知，为了将私自使用与吞没费用的现象扼杀在摇篮里，保护业主的利益，应该360度的对房屋专项维修资金的管理进行监督。
第三章 完善我国物业管理法律制度的对策
3.1加强政府相关行政主管部门对物业管理公司的管理
虽然我国相关的法规条例对于建筑公司违法占用业主的公共权益、建筑公司聘请前期的物业服务企业未依照法律规定采取投招标制度、对建筑公司与物业管理公司违法不交出物业等行为给出相应的处罚规定，我国的刑事行政法对于行政管理人员受贿赂的适用相应的刑事行政责任。尽管我国针对物业管理出现的问题已给出相关的规定，本人觉得还是存在很多漏洞。建议从以下五个方面进行改进：首先，订立详实的行政处罚制度，对于行政处罚的管理范围进行明确的规定，这样可以很好的避免业主的公共利益被物业管理公司侵犯或者被物业管理公司随意处分；其次，为了让建筑公司与业主确立披露追责机制，使业主和建设单位在聘用物业服务企业时有所参考，同时在法律上予以规定，明确保护和惩戒的措施，防止物业服务企业违反信息强制披露的各种小动作；再次，部分物业管理公司为了满足自身的需求，竟然采取私自关闭业主的水源或者电等侵犯业主利益的手段来逼迫业主就范，为了杜绝这种现象，应该订立行政处罚机制；接着，为了让物管纠纷等问题扼杀在摇篮里，以免矛盾升级，可采取行政手段来规避，如订立投诉处理机制；最后，可订立清晰的问责机制，对于滥用权力或者踢皮球现象的相关部门或人员给予严厉的惩罚。
3.2我国物业管理法律制度的法律适用及立法完善
3.2.1细化并完善业主自治管理的立法
本人觉得对于业主委员会在法律意义上的地位应该有相关的法律明确，且提供可行性的权利给予业主委员会。因此，应该从自我管理方面对业主委员会的职能进行细化与完善：首先，从法律的角度，确立业主委员会与业主大会的成立。现阶段只有在有的地区的法律法规中给予其有关规定，可也不尽相同，更有甚者还有的规定和上位法相悖，所以，应该从法律的角度确认其地位。其次，当管理经费的使用制度越清晰化，业主才会更加相信业主委员会，工作才能更好的推行，所以应该对管理经费的使用严厉把控。接着，规整业主委员会与业主大会的运转流程。在现实中，我国的业主委员会缺乏良性的运转流程，工作的任意性非常大，对业主委员会的管理方面有很大的影响。最后，针对业主委员会建立完备的监督机制。我国有关物业管理制度的法律法规都指出业主拥有撤销对业主大会与业主委员会决定的撤销权。但是做到这些很明显是不够的。只要业主委员会侵犯了业主的利益，业主可以采取的唯一解除侵犯的方法就是采取申诉申请撤除业主委员会，如今既没有防止业主委员产生侵犯行为的监督方法，又没有明确当业主委员会侵犯业主利益后应该承担的后果，所以，实际而言，我国对业主委员会的监督犹如摆设。
3.2.2逐步确立房地产开发与物业管理相分离的法律制度
私以为，我们可以先借鉴好的做法来完善我国的物业管理制度，如：香港的公契约就是一个很好的物业管理的法律文件。但现实情况是，若想真正意义上避免业主的根本利益受到侵害，最根本的做法就是让物业管理公司成为真正意义的法人组织，在地位上与房地产开发商保持平等。例如，在物业管理和房地产行业影响巨大的“景洲事件”，让业界一片哗然。2001年，深圳景洲大厦的物业管理公司被业主集体投票炒掉，致使一直沿用的哪个开发哪个管理的管理模式结束历程。而最重要的是这个事件我国的建设部也表示十分肯定，相信又推进了我国 “物业管理和房地产相分离”的理念的实现。
3.3严禁开发商代收房屋专项维修资金
房地产开发商代收且将收取上来大的房屋专项维修资金私自挪用的现象越来越严重，为了杜绝这种现象，我国应该出台相关的条例办法严禁代收，私自使用或者吞没法务专修资金，且对违反这些条例办法的单位给予正对性地惩处。例如，若房地产开发商代收的房屋专项维修资金，应责令其在指定的时间内归还业主，还需缴纳相应的罚款，罚款的标准为已收费用的百分之五。若房地产开发商或者其他的单位私自使用或者意欲吞没这笔费用的，应该在追回的同时并进行惩处，若不配合处理的，可通过法院递送传票，或者将公司账户冻结，将相关单位进行查封。利用这笔费用来谋取私利的，所获利益全部上缴并缴纳相应的罚款。若触犯了刑法，就依法追究法律责任。所以，本人觉得，给出严禁和惩罚的详细地条例法规应该成为未来物业管理的立法方向，用来确保房屋专项维修资金的合理运用。
3.4强化房屋专项维修资金的监管制度
3.4.1加强对专项维修资金的监管
第一，为了方便业主对监督权的实施，应制定信息公开制度。可在小区内设立平台用来反映房屋专项维修自己的具体使用情况和方便业主反馈意见。第二，对于房屋专项维修资金的启用和监管政府监督部门应加强。详细步骤对于资金的启用情况政府行政主管部门可选择随机检查亦或通过互联网实施监督。资金的启用流程是抽查的重点。第三，不要漏掉社会的监管能力，要善于利用这个特点。详细地实施手段为利用媒介的手段曝光违规现象，让社会都来关注到此事件当中，这样便降低了违法单位的信誉度，导致该企业无法生存，形成了全社会监管的局面。
3.4.2简化使用程序
对房屋专项维修基金的启用流程作出适度的简化，假如出现急需用这笔资金的情形，可只须业主委员会审批；假如出现不是很急迫的情况，只须60%以上的业主同意就能使用这部分资金。当然，对于房屋专项维修资金的启用流程，启用的条件和费用的收取标准在住所公示栏出予以粘贴，这样也方便业主对这笔资金进行监督。
3.4.3订立房屋专项维修资金信托管理制度
为了让业主的利益最大化，可订立房屋专项维修资金信托管理制度。详细地步骤为：首先与有关的银行订立关于房屋专项维修资金信托管理的合同。也可以拿出一部分费用进行保本性质的理财活动，这样便实现了利益最大化，但应该意识到一点，应该设定监查人。
结论
现阶段，我国尚未完善物业管理方面的条例办法，那么很多纠纷问题就不可以拿起法律的武器来解决，导致业主的权利受到侵害。所以，当务之急是关于物业管理的条例办法应抓紧完善。本人首先对物业管理的理论概述进行分析，再剖析我国现阶段物业管理制度存在的问题，针对这些问题给出解决我国物业管理方面存在的问题的对策，期望可以对我国的物业管理法律制度的完善能够有启示作用，期望我国的物业管理行业的发展越来越规范。
现阶段，我国尚未完善物业管理方面的条例办法，那么很多纠纷问题就不可以拿起法律的武器来解决，导致业主的权利受到侵害。所以，当务之急是关于物业管理的条例办法应抓紧完善。本人首先对物业管理的理论概述进行分析，再剖析我国现阶段物业管理制度存在的问题，针对这些问题给出解决我国物业管理方面存在的问题的对策，期望可以对我国的物业管理法律制度的完善能够有启示作用，期望我国的物业管理行业的发展越来越规范。
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