硕士论文网第2021-02-19期，本期硕士论文写作指导老师为大家分享一篇
建筑论文文章《基于库存期轻资产模型的商业建筑改建研究》，供大家在写论文时进行参考。
本篇论文是一篇建筑硕士论文范文，随着城市化进程，以老城为中心向周围扩张，工厂外迀促使产业空间归还给了市民，这些空间随着区域的发展变成比较核心的位置。周边人群是工业职工或者家属，他们是城市发展的奠基者，是城镇财富的积累。居住区密集，消费水平高，商业需求稳定，产业空间改造成为商业为老城区人群提供由工作空间变为生活商业空间，也是商业建筑改造的主要客户群体。
绪论
１．１课题研究的背景
随着社会的发展，国民经济水平的稳步增长，带动了人们对物质文化需求不断提升，城市化与城市更新成为了社会发展的主题，促使着商业地产依然是当前的热点开发领域，同时也为商业地产提供了广阔的市场。我国商业地产在近二十年进入到了发展的黄金时期，商业建筑数量如雨后春笋般不断增多。据搜铺网商业地产研究院在２０１６第九届中国商业地产发展高峰论坛上最新发布的《全国已开业购物中心数据盘点（不含港澳台）》显示，据不完全统计，截止至２０１６年第一季度，全国一二三线城市已有３５４７个建筑面积在２万平方米以上的购物中心项目开业，总计建筑面积达３５２８４．５万平方米，总计经营面积达２３０４０．３万平方米。而近五年新开购物中心２３８８个建筑面积在２万平方米以上的购物中心项目开业，总面积２１０００万平方米。随着社会的发展，国民经济水平的稳步增长，带动了人们对物质文化需求不断提升，城市化与城市更新成为了社会发展的主题，促使着商业地产依然是当前的热点开发领域，同时也为商业地产提供了广阔的市场。我国商业地产在近二十年进入到了发展的黄金时期，商业建筑数量如雨后春笋般不断增多。据搜铺网商业地产研究院在２０１６第九届中国商业地产发展高峰论坛上最新发布的《全国已开业购物中心数据盘点（不含港澳台）》显示，据不完全统计，截止至２０１６年第一季度，全国一二三线城市已有３５４７个建筑面积在２万平方米以上的购物中心项目开业，总计建筑面积达３５２８４．５万平方米，总计经营面积达２３０４０．３万平方米。而近五年新开购物中心２３８８个建筑面积在２万平方米以上的购物中心项目开业，总面积２１０００万平方米。当前，我国商业的开发越来越专业，水平越来越高，无论在服务上还是在业态品质上，给消费者带来了优质的体验。在早期，开发商通过配有一定的商业比例来拿到低价优质土地，再利用商业配套为周边商品住宅增加溢价率，由于住宅资金周转比较快，便被用来填补商业开发的投入，从而达到“以房养商”的效果。近年来，商业地产的自持比例明显提高，以国家统计局公布的数值计算，商业物业２０１９年的自持比例较２０１８年同期有了较大提高，住宅开发模式基本不变，商业地产自主持、运营的观念逐步加强。国家一方面通过自持比例为土地出让增加门槛来限制地价，让后期持有商业运营持续创造税收收益；另一方面开发商通过商业物业打开更多低利率融资渠道，商业地产企业希望配置商业持有比例门槛化降低拿地成本实现收益目的。近年来，中国商业地产虽然火热，但是很多购物中心都出现招商困难延期开业的情况，供应过剩以此带来招商困难，运营压力大等一些列问题日益严重。根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示：因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近５０％的购物中心会延期开业，２０１９年计划开业的商业项目数量达近千个，实际上开业量是５２９个，开业量还不到六成，其中改造新开购物中心４３个，占总数量的８％。随着重点城市商业地产发展渐趋成熟，在黄金地段已经无法获取优质土地，旧的购物中心因进入市场的时间较早，占据有利位置，在地段选择上有明显优势。改造已有的商业物业，使之更能满足消费者的需求，成为目前非常明显的趋势。改造商业建筑，成本相对较低，通过改造实现资产优化，展现新的生机与活力，获取可观的资金收益。内地商业企业通过采取收并购的方式，获取商业资产进行改造升级，借助自身的商业品牌和运营优势，扩大购物中心规模，以此增加利润收益。在保持物业经营权完整性的同时，盘活存量资产，快速回笼资金，重塑商业模式，推动行业向轻资产转型逐渐成为新的发展趋势，资产管理和金融创新已经成为了企业存量时代“活下去”的重要能力。虽然行业洗牌，“过剩”难题不减，但是在这种存量市场竞争中，商业物业拥有独立ｉｐ、能根据顾客需求不断调整的商业运营空间才拥有了更大的机会。如何使用好存量资产，是目前面临的机遇也是挑战。在存量改造中，重点是结合项目的原有优势进行定位，简单的物业商场翻新并不属于是存量改造。在激烈的市场竞争下，体验式的购物成为了众多购物中心努力的方向，多元立体的生活场所并且融合着艺术、文化与生态等特点的空间设计，尽显出了自己的优势与特点，为项目注入了新的活力与魅力。我国商业地产由单一的重资产模式向轻资产多种模式并存转变。“重资产”是商业早期开发的一种经济模式，包括持有、销售、以房养商三种。“轻资产”模式，是指充分利用各种外界资源，减少自身投入，以提高房企的盈利能力，包括引入资本证券化、二房东、输出管理等。在融资方面不断引入外资，具有成本低，风险小的特点，也为轻资产提供了更多的机会。２０１９年美资加大了在中国商业地产的收购，投资额于２０１９年５月已超越去年全年交易额。在全球央行普遍降息、资金面宽松的大背景下，约有超过１３万亿美金的金融资产存在于以德国、日本为代表的负利率国家的银行体系中无处可去。资金找不到合适的投资项目，正在成为全球资本市场的一大焦点问题。而中国商业地产受益于资本化率下降，国内商业地产物业估值提升，成为较具吸引力的优质资产之一。与此同时我国加速发展类ＲＥＩＴｓ市场、不动产资产证券化市场，为商业地产提供了“投融管退”的行业闭环。
１．２研究的目的和意义
随着我国对于资本公募形式的正规化与合法化的发展，越来越多的境外优质资金流入我国，对商业地产市场带来较大影响。一方面，作为提供可持续现金流的商业地产来说，已经成为资本可投资产品之一，开发模式发生变化，轻资产商业占比将会继续加大；另一方面，存量商业资产并购、改造重塑，提升物业价值，引入资本进入，也成为当前行业主流模式。未来我国商业地产轻资产化将成为主要趋势。商业地产作为投资产品提供持续的现金流需要良性的发展，不断提升物业商业价值。随着新商业建筑的不断建设，商业业态不断丰富，既有商业建筑需要通过更新改造增强竞争力。另一些定位失误、运营失败的商业地产通过更新改造实现蛻变。但是商业建筑改造起步较晚，国内外还没有成熟理论研究内容。在如此之大的市场需求下，应该如何更好的进行改造设计，关注点应该从哪几方面进行，限制因素又是什么？希望通过本文的研究，提供轻资产运营模式视角下商业建筑改造的重点是目的所在。既有商业物业改造的设计是建筑改造过程最重要的一个环节，关系着投资测算、后期物业运营、招商谈判、改造周期等前置条件。然而作为设计者来说，并不了解所有的商业模式，不清晰改造需求，甚至从自身角度出发，无法真正的满足物业改造需求。本文从开发商的一个经济模式角度分析，引起设计师的关注，并对类似的改造项目提供指导作用。
２我国存量商业建筑改造现状
２．１存量商业建筑改造的基本类型
随着社会的发展、科技的进步、生活水平的提高，人们对购物中心的商业环境、购物体验有了更高的要求，一些功能单一、装修陈旧、设施老化的商业物业需要进行升级改造。上海近两年以Ｋ１１、美罗城、淮海７５５、五角场万达广场、徐家汇港汇恒隆广场改造升级为代表，进行存量物业商业氛围、空间环境、实施设备的更新迭代。上海世茂广场一一前身百联世茂广场，上海世茂广场位于上海南京东路的购物街，建于２００６年，是上海的时尚标杆。改造后的世茂广场重新梳理建筑内外流线，创造了开放公共空间，一、二层打造旗舰店，通过外部“飞天梯”引进内部。不仅动线鲜明、气势宏伟，同时也更具有亲和力。传统百货通常指综合各类商品的零售店，根据不同货品性质设置销售区域或楼层，以统一收银方式结算并返回给租户，从中收取扣点租金。曾在我国消费经济中占据主导地位，从上世纪９０年代开始逐渐下滑，２００３年左右大型超市的飞速发展给传统百货行业带来了较大的影响，２０１２年左右电商的迅猛发展导致百货寒冬来临。连锁超市凭借着高效、完善的仓储链稳稳占据了传统百货的日用品、低端商品的市场，互联网电商抢去了传统百货的服饰、鞋帽等中高端市场。２０１３年北京贵友方庄店关闭、石家庄、成都太平洋百货停业，有近百家百货商城关闭或者转型。城市更新过程中，工厂外迁，由于产业聚集现象，这些老厂房组合在一起变成了“空城”。随着人们生活水平的提高，对于艺术与文化的追求也随之不断增长，艺术品、艺术创作已经进入了普通人的世界。历史遗留场地的环境，更有利带入艺术的氛围。杭州运河天地、桥西历史街区原是杭州运河沿岸丝绸仓库、码头、面粉厂房、造船厂的集合工业区域。随着火车、飞机等运输方式兴起，水路港口作为交通枢纽的功能已经消失，通过商业建筑改造使此区域由棚户区完成到休闲遗产高地的蛻变。２０１７年，中国大运河被列入到世界遗产名，由此也产生出了两个新的遗产点，即桥西历史街区与拱宸桥，除了保留原汁原味的生活气息外，还有方回春堂、天禄堂等国医国药馆以及杭帮菜、料理、咖啡馆，还有一系列新的商业形态也随之产生，成为一个既可为游客提供文化体验与游憩，又方便了街区居民生活的街区。
２．２商业建筑改造的诱因
２０２０年１月２１日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国商务部副部长钱克明表示，２０１９年全年社会消费品零售总额４１．２万亿元，增长８％，扣除汽车增长９％。连续六年保持经济增长第一拉动力，消费对经济增长贡献率５７．８％，拉动ＧＤＰ（国内生产总值）增长３．５个百分点。此外，国家统计局１月１７日对外公布，经初步核算，２０１９年全年我国国内生产总值（ＧＤＰ）为９９０８６５亿元，稳居世界第二位；人均ＧＤＰ首次站上１万美元的新台阶，这也意味着新中产将会成为我国消费的主力。消费的持续增长取决于人们生活水平的提高，国内消费持续强劲，商业信心充足。不仅一二线城市对商业有着强烈需求，三四线城市更是对商业环境提升怀着巨大的渴望。如何吸引顾客，如何满足顾客的需求是接下来商业物业所重要考虑的内容。商业地产一直都是国民经济的重要支柱产业，作为第三产业提供服务，随着人们生活水平的提高，衣食住行甚至精神层面追逐更高的体验，虽然电子商务解决的人们生活的一部分需求，但更多的服务性行业发生在线下，更多的体验发生在线下。商业环境不断的发展，物质交换是生活最本质的需求。不同的层级消费力不同，有些人是为了吃饱，有些人不仅吃得好，还要吃得有腔调、有内涵、有品位。同一个层级或区域，在不同时间也会有变化。人们的需求不断变化，要求商业不断变化，提供这个区域真正需求的市场。生活消费水平的提高要求商业中心与时俱进，满足人们日益增加的文化、物质需求。随着时代进步，人们的购物需求日渐多样化，购物场所由陈旧而缺乏活力的空间向富有设计感的体验形态转变。全新的购物中心模式应运而生，开始受到大众地认可和喜爱。１９９７年商业以前以地摊、社会底部商铺、临街商铺、中小型超市、传统百货为主；１９９７－２００５年，购物中心、大型连锁超市出现，为人们提供集中购物、一站式购物场所；２００６－２０１５年，ｍａｌｌ代表购物中心时代的进化成熟而出现，充足的停车位，着重打造场景，提供更多的公共共享空间，吸引全龄段客群，同时也乘着东风一跃而起，但购物中心大量落地导致此类产品的同质化现象日益显著；２０１６以后，体验式购物中心成为新趋势，业态配比超过４０％，餐饮、亲子娱乐、影院，书店等生活体验类业态也占据了较大的比例。消费升级、互联网技术不断改变着人们的生活方式、消费习惯。购物中心成为在交流、互通、成长、创造上为顾客营造放松、交流氛围，最终加深服务在消费者心中留下的烙印，通过消费者的感受及体验来实现。电子商务的发展，改变了人们“逛街购物”的消费模式，购物中心承载着社会家庭休闲、朋友聚会等功能。在功能、空间尺度上满足人文关怀。空间是购物中心表达友好一个重要载体，用来增强体验感和亲切感，让消费者自然而然地融入购物中心的场景之中。一些优秀的购物中心往往会以高大空间、灯光、色彩、艺术造型、美陈、植物园林等方式呈现，自带内容和流量，这就具有了超越一般场所的创造能力和吸客能力。在共享经济模式下打造共享商业经营服务空间，在强调互动氛围的商业环境中展现更多的新鲜创意，都可能让购物中心的建筑空间获得新的价值表现机会。在功能上，购物中心注重细节，不仅提供舒适的休息座椅，干净整洁的卫生间环境，还有母婴室、儿童卫生间、儿童休息乐园等，还为养宠物的人群提供了宠物乐园。在业态需求上，体验类如室内潜水训练馆、滑雪、冲浪、风洞、真冰场、卡丁车、马术俱乐部等大型室内体育业态，室内游乐园、水上乐园、植物园、小小动物园等室内游园。从立体空间、结构荷载，到仿真环境设备、智能科技都在变化为，为新的体验购物经济打造提供良好的基础。陈旧的物业已经无法满足人们日益增长的文化物质需求。不断涌现的新型购物环境吸引更多的客流，抢占商业市场，甚至迫使老牌的购物中心升级换代。
３轻资产模式对商业物业改造的影响研究
３．１国内外轻资产模式分析
３．２万科轻资产商业运营模式案例研究
３．３轻资产模式下资产价值影响因素分析
４轻资产商业建筑改造的策略研究
４．１商业建筑改造原则
４．２商业建筑改造模式
４．３商业建筑改造的外部因素影响
５轻资产商业建筑改造的应用一一以印象汇系列改造为例分析
５．１印象汇改造的背景
５．２南昌印象汇改造案例
５．３长沙印象汇改造案例
６ 结论
２０２０年６月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）试点相关工作的通知》以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的文件，明确了基础设施ＲＥＦＴｓ试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。这被市场视作公募ＲＥＩＴｓ试点正式启航的标志。ＲＥＩＴｓ由国家基础设施到商业地产中，将慢慢的实现。在资本化市场进入商业地产的背景下，商业地产的开发模式发生变化，引入资本进入商业地产，轻资产将成为未来主要模式。伴随着城市中心土地的越来越少，商业地产扩张、市值增加依靠收购存量物业实现，存量物业交易与改造日益增多。个人优质资产、国有资产物业，也希望通过优质运营商带来更多的经济价值。盘活存量资产，提升物业价值，存量物业的改造变成了如今的趋势。在轻资产模式下，改造的结果始终以满足回报率为前提，如何提升物业商业价值为目标。考虑政策原因的影响下，有限的成本范围的得到最优质的改造组合。最后通过印力集团的经营模式、与沃尔玛的战略为案例改造的背景，分析两个印象汇改造的案例，将理论用于实践中去，具有一定的参考价值和实践意义。本文存在局限性和不足，仅通过其中一个改造重点进行说明。不同区位的商业物业，改造的重点各有不同，轻资产模式不同对于回报率要求不同，所存在的隐形的价值又受到哪几方面的影响等等，还是有很多内容值得深入地研究。
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