中江温泉城房地产开发项目风险管理分析——以碧桂园为例

房地产行业坚持“房住不炒”的基本思想，许多省市针对房地产市场出台了针对性的调控政策，加强房地产市场的调控也给房地产开发项目带来了更多的风险，比如政策风险、销售风险等，这些都可能导致房地产开发项目停工，甚至出现烂尾现象。碧桂园作为我国最大的房地产企业之一，其房地产开发项目非常多，各地分公司和房地产开发项目面临的调控政策、建筑施工、经营管理情况不同，因此需要引入更加先进的房地产项目风险管理技术，提高房地产项目的风险管理能力。本文针对碧桂园中江温泉城房地产开发项目进行研究，以房地产宏观调控政策环境为研究背景，同时结合该项目所在的城市区域房地产行业的发展现状，采用先进的风险管理理论和方法，加强房地产项目组织结构分析，并且归纳房地产项目开发各个阶段的风险，从而提出改进对策，进一步提高碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险控制能力。本文的研究结论包括三个方面：一是碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险管理存在很多的问题，这些问题引起的风险非常严重，因此需要加强分析和总结，进一步提高风险管控水平
第 1 章 绪论

1.1 研究背景

自进入 21 世纪以来，中国的房地产发展迅速，特别是在改善城市居民居住条件、改变城市面貌、促进经济增长和增加就业方面发挥了很大的作用，房地产业已成为国民经济中的主要产业。房地产开发公司参与政府部门主导的招标、拍卖、挂牌等土地使用权出让活动，然后根据公司的设计、建设、销售等流程，为广大居民群众提供工作和生活的场所，是一项投入资金较多、回报率也比较多、风险也比较大的产业。房地产开发从购买土地开始，其需要投入很多的资金，经历过程漫长的开发、建设周期，同时参与部门众多且流程繁琐，因此房地产项目开发过程中存在一定的风险。同时也会因国家政策发生变化以及社会环境变化而导致风险出现，加上整个开发过程期间的不确定性因素过多，因此房地产开发项目的风险非常大。此外，大多数房地产开发公司由于经营管理水平有限，没有引入先进的风险管理机制，因此无法有效的控制房地产开发整个周期的风险，这就会导致房地产开发企业面临着投资损失。2016 年，国家财产调控政策不断完善，房地产市场进入“市场竞争与政策协调并行”的新趋势。2017 年中国房地产行业政策调控、政策思路的转变使得本轮行政调控的落实与之前相比呈现出三个明显的特点，分别是高频次、范围广和角度多。2018 年总体而言，政策调控和政策思路在原则上保持了连续性和稳定性，立足点基本上围绕着两个核心：“房住不炒”和“因城施策”。2019 年，随着房地产行业的不断发展，房地产开发公司的资金紧张，房地产公司采取下调项目资金的方式来提高现金持有率。到 2020年初，由于新冠疫情，房地产市场受到一定的影响，但随着疫情逐渐被控制住，各种自主消费政策的实施，房地产市场将持续升温。未来，我国的房地产市场有望保持房地产市场监管政策的连续性和稳定性，并且积极的响应党和国家的号召，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”。在这种情况下，房地产公司的融资会愈加困难，并且土地获取的难度也会增加，因此，房地产项目的风险逐渐提升。

1.2 研究意义

1.2.1 理论意义

房地产开发项目风险管理是一个非常系统的工作，涉及到的理论非常多，本文以碧桂园公司的具体房地产开发项目为研究对象，利用风险管理理论、项目管理理论、生命周期理论等，不仅可以丰富房地产项目风险管理理论体系，还可以扩展这些理论的应用范围和内涵，因此具有一定的理论意义。

1.2.2 实践意义

本文以碧桂园中江温泉房地产开发项目为研究对象，对碧桂园中江温泉城地产开发项目建设过程中的风险因素进行识别、评价和应对，具有较强的实际价值，帮助碧桂园提高房地产开发项目的风险管理意识，并且提供一个系统的和完备的风险管理机制，从而帮助企业做出科学的和准确的决策，避免房地产开发项目带来损失。本文采取积极有效的风险应对措施，通过风险识别和风险评估对碧桂园中江温泉城房地产开发项目的投资决策、准备阶段、建设阶段以及经营阶段进行风险评估。确保碧桂园中江温泉城房地产开发项目管理者更好的了解整个项目的开发过程，进一步提高碧桂园公司管理层及员工对风险管理的认知理解程度，提升碧桂园中江温泉城房地产开发项目的风险管理能力和水平，提高房地产开发项目的效率。本文研究了碧桂园中江温泉城房地产开发项目的风险管理，这不仅有利于房地产开发项目的平稳发展，而且避免了短期投机资金的影响。有利于促进房地产市场健康有序发展，在国民经济中发挥重要作用。

第 2 章 相关概念与理论基础

2.1 相关概念

2.1.1 风险

风险来源于保险行业，是指相关的不利事件发生的概率，并且这种事件一旦发生就会造成不同程度的损失，因此就会给组织单位带来各种资源的损失。风险经过多年的研究，尚未形成一个统一的概念，其可以从两个角度进行度量，也既是相关风险事件发生的概率，同时还有事件发生后带来的损失[63]。每一个行业的企业组织在发展过程中，其面临的阶段不同，因此也会存在很多的风险，这些风险也具有一定的特点，本文通过对其总结和分析，风险具有一下几个特点。一是风险具有一定的概率性。风险存在是客观的，但是并不是所有的风险都会发生，其可以采用各种措施，降低风险发生的概率，甚至控制风险避免其发生，从而降低风险带来的损失。二是风险具有一定的两面性，任何一件事物发展面临的风险并不是全都会带来损失的，风险也会带来积极的影响，比如金融投资面临的风险越大，但是收益也越高。三是风险具有一定的可预测性，风险产生之前会存在一些基本的发展现象，因此就可以基于这些现象，分析风险知识体系，从而可以预测风险概率，实现风险评估和控制

2.2 相关理论

2.2.1 项目管理理论

项目管理理论经历了三个阶段：创建、形成和发展。这是一种系统的理论，其起源于 20 世纪 50 年代，到 20 世纪 80 年代经过 30 年的发展建立起完善的理论体系，截止今日，该体系制度已经趋于完善[67]。

（1）理论初期阶段

项目管理理论实际上是在 20 世纪初到 20 世纪中期提出的。由于大型技术项目的设计需要，例如，“曼哈顿项目”的管理人员和工程人员共同合作，研究并应用有效方法以有限的资源和在预定的时间内有效地完成计划的项目目标。此项目完成后，人们总结经验，在运行大型复杂项目时，限制时间、限制资源以及严格控制进度和成本的观点、方法具有非常客观的影响。在这种背景下，美国杜邦公司和兰德公司于 1957 年共同制定了系统的计划处理方法 CPM。此后，美国海军于 1958 年建造了北极星导弹核心潜艇，提出了另一种系统计划程序 PERT。

（2）理论发展阶段

在 1980 年左右建立起完善的理论体系。理论界和管理者对项目管理的收益进行了评估，研发项目管理方法和技术的兴起在欧洲和美国蓬勃发展。在学术界，一些国家和地区已经成立了自己的项目管理学术团体。1965 年，第一个国际学术团体通过不同团体建立了 IPMA 进行项目管理，项目管理理论研究进入了一个新阶段，通过 20 世纪 80 年代的长期研究和讨论，逐步建立了理论体系。

第 3 章 碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险管理现状.......................... 15

3.1 碧桂园中江温泉城房地产开发项目概况....................................................15

3.2 碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险管理现状...........................................16

第 4 章 碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险识别...................................19

4.1 项目风险识别方法选择.......................................................................................19

4.2 项目风险识别.......................................................................................................20

第 5 章 碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险评价...................................25

5.1 项目风险评估模型的建立...................................................................................25

5.2 项目风险指标权重确定.......................................................................................28

5.3 项目风险评价结果分析.......................................................................................33

第 6 章 碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险应对策略.......................... 39

6.1 投资决策阶段风险应对.......................................................................................39

6.2 前期阶段风险应对...............................................................................................40

6.3 建设阶段风险应对...............................................................................................41

结论

十八大、十九大以来，房地产行业坚持“房住不炒”的基本思想，许多省市针对房地产市场出台了针对性的调控政策，加强房地产市场的调控也给房地产开发项目带来了更多的风险，比如政策风险、销售风险等，这些都可能导致房地产开发项目停工，甚至出现烂尾现象。碧桂园作为我国最大的房地产企业之一，其房地产开发项目非常多，各地分公司和房地产开发项目面临的调控政策、建筑施工、经营管理情况不同，因此需要引入更加先进的房地产项目风险管理技术，提高房地产项目的风险管理能力。本文针对碧桂园中江温泉城房地产开发项目进行研究，以房地产宏观调控政策环境为研究背景，同时结合该项目所在的城市区域房地产行业的发展现状，采用先进的风险管理理论和方法，加强房地产项目组织结构分析，并且归纳房地产项目开发各个阶段的风险，从而提出改进对策，进一步提高碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险控制能力。本文的研究结论包括三个方面：一是碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险管理存在很多的问题，这些问题引起的风险非常严重，因此需要加强分析和总结，进一步提高风险管控水平。二是碧桂园中江温泉城房地产开发项目风险管理需要加强，项目部管理人员需要加强对国家宏观政策的关注力度，并且加强房地产市场的调研力度，提高房地产开发项目的成本核算水平，加强招投标管理、合同管理和完善签证管理工作，项目部管理人员还需要加强工期风险的控制，提高建筑施工现场的安全管理水平，为项目制定一个合理的销售价格，并且要加强市场调研和价格掌握力度，灵活调整碧桂园中江温泉城房地产开发项目价格，同时还要积极的与第三方代理机构进行合作，提高房屋销售管理水平。本文研究过程中，由于研究能力有限，收集的数据和资料可能存在不完善的现象，虽然本文从碧桂园房地产开发项目的风险管理实际问题出发，但是由于房地产项目涉及的风险影响因素非常多，同时国家对房地产开发项目的调控政策也在不断的变化，因此本文的研究具有一定的局限性，也需要未来进行更好地研究。未来，碧桂园不仅需要做好房地产开发项目的风险管理工作，还需要加强公司的机制建设，进一步适应碧桂园“高周转”的房地产开发思想，同时还要加强与政府机构的沟通，获取更多的对房地产企业支持的政策，以便在房地产开发过程中进一步提高房地产项目的风险管理水平。