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长春市EO房地产开发项目工程造价控制研究

时间:2020-11-09 17:58 | 栏目:工程造价 | 浏览:

硕士论文网第2020-11-09期,本期硕士论文写作指导老师为大家分享一篇工程造价文章《长春市EO房地产开发项目工程造价控制研究》,供大家在写论文时进行参考。
  本篇论文是一篇工程造价硕士论文范文,EO 地产集团为了更好的服务于广大业主,及时组建了工程造价人员队伍。EO 地产集团为了适应现在市场需求的变化,推出了精装房,成为行业的引领者。近年来,EO 地产集团为了更好的服务于业主,提升自身企业品牌价值,实现企业的历史性跨越,加大了对精装房全过程的管理力度,不仅仅将其销售作为目的,更为了业主满意度的提升,对精装房的工程造价进行了重点控制。

  第 1 章   绪论

  1.1   选题背景及研究意义
  本世纪以来我国房地产产业发展呈现出了持续增长的态势。该产业的影响力已经渗透到我国公民生活的方方面面,成为社会固定资产投资的重要组成部分。虽然近几年我国政府对于房地产市场的发展采取的是调控的态度,但是从统计数据显示,我国售房面积在 2011 年至 2014 年之间始终保持了持续增长的态势。2014 年房地产 500 强企业中资产总值均值同比增长了 5.99%,总资产均值达到了 257.85 亿元,净资产均值同比增长率为长 7.59%,净资产均值达到了 65.13 亿元。2014 年房地产产业的发展增速同比降低了 6.32 个百分点。但是,目前我国房地产市场的基本面已经和过去不同。在住房供应已经基本告别短缺,大量的城市面临住房过剩的情况下,无论是鼓励住房消费,还是政府收购存量房等举措,除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市,剩下的大量的城市都难以刺激大量投资房产行为的出现,融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌,中国的房地产市场整体在 2015 年能够实现预期的稳定实属不易。由此可见,房地产企业的发展增速虽然减慢,但是其整体发展趋势并没哟改变。而且其增速的回落契合了当前我国经济发展形势新常态的特点,充分说明了房地产企业的在我国国民经济建设中依然具有重要的地位。 但是,2014 年房地产发展的净利润增长率与经营收入相比,前者明显低于后者,而且呈现出了每年降低 1%-2.5%的情况。尤其是随着土地使用价格的增长,房地产行业的利润空间不断被压缩。在 2014 年,我国房地发企业购买土地的总面积同 2013 年相比下降了 14.0%,而土地的购买成本则增加了 1.0%。影响房地产企业利润的另一个重要因素是融资成本。目前我国的房地产企业的有息负债加权平均利息率达到了 10%,房地产行业的相关税费、管理费用占据了房价的 20%-25%,一方面是资金成本以及土地使用成本的增加,另一方面是居民购房积极性的降低,所以房地产企业的行业“暴利”时代已经过去,创利能力的降低要求房地产企业的必须重视项目造价控制,不断降低开发成本,以此提高投资成本效益,保障利润能够保持在一个合理的空间内。房地产政策的重大转变,一方面和当前中国整体经济形势严峻有关,在中国经济高度依赖房地产的情况下,房地产市场的持续下滑势必成为影响宏观经济稳定的心头大患。另一方面,我们看到,房地产无论是投资、融资、销售、价格,还是房地产行业的景气指数,都几乎是房地产市场化以来的最低值,房地产不但失去了推动经济增长的重要引擎作用,其自身也成为宏观经济的重大风险点。中国经济被房地产绑架是坏事,但绑架了中国经济的房地产一旦调整,对于中国经济则是更坏的事。事实上,从去年开始,由于房地产市场的调整,各地已经自发进入救市模式。今天,政府工作报告在住房消费、收购存量房作保障房以及鼓励民居基本居住和改善性需求方面为房地产市场注入强心剂,在一定程度上有利于稳定房地产市场的预期。但是,我国房地产市场的基本面已经和过去迥然不同,在住房供应已经基本告别短缺。大量的城市面临住房过剩的情况下,无论是实施鼓励住房消费,还是政府收购存量房等举措,除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市外,都难以刺激剩下的城市大量投资房产行为的出现,融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌。因此,中国的房地产市场整体在 2015 年能够实现预期的稳定实属不易。本文就是在此背景基础上展开研究的,旨在提升 EO 房地产开发项目工程造价管理。 
  1.2  研究内容及方法
  本文希望通过理论联系实际的思考,以长春市 EO 房地产开发项目工程造价为研究案例,探索房地产项目造价管理的特点、方式方法以及具体应用情况。全文共分为五部分,第一部分是绪论部分,主要是对研究课题提出的背景意义等进行阐述,为研究做好前期准备;第二部分是房地产开发项目造价控制相关理论介绍,第三部分是对房地产项目造价管理方式方法进行论述;第四部分结合长春市 EO 房地产开发项目案例分析研究房地产开发项目工程造价管理方法过程,并指出该项目建设过程中造价控制存在的不足;第五部分是针对存在的不足提出的对策建议。第六部分是结论部分,结束全文研究,形成研究成果。 一是文献研究方法,是通过搜集、鉴别、整理文献,并通过对文献的研究摘取与调查课题有关信息,形成对事实科学认识的方法。本文文献资料主要涉及两个方面,一方面是房地产开发项目造价管理的文献,包括造价管理的意义、造价管理的方法、造价管理的相关概念等方面的资料;另一方面是长春市 EO 房地产开发项目建设过程中造价管理相关资料。资料的主要来源包括:国内外相关学术论著、论文、期刊等。 二是分析归纳法。在广泛搜集资料,进行总结归纳的基础上,对房地产项目开发过程中造价管理的的特点、制约表现以及优化措施进行提炼,找出不足、分析原因提出解决对策。 三是案例分析法。以长春市 EO 的个案为例,通过例证的方式对房地产开发项目造价管理的方法、存在的不不足以及改进措施进行论述,增强研究的说服力和有效性。 

  第 2 章   房地产工程造价控制相关理论概述

  2.1   房地产项目的特征
 位置固定性、地区性和个别性。房地产位置的固定性是由定着其上的土地的不可移动性决定的,同时也因此派生出了房地产的地区性和个别性。即使两处的建筑物一模一样,由于其坐落位置、周围环境的不同,其实质上这两处房地产也是不同的。 长期使用性。土地具有不可毁灭性,建筑物建造完成后,其寿命期限可达数十年甚至上百年,但我国对土地使用权出让最高年限按用途有不同的使用年限规定。 大量投资性。房地产占地面积大,单价高,决定了房地产投资往往是巨额投资。 易受政策限制性。由于房地产有不可移动性和长期使用性,决定了必定要受未来房地产政策制度的影响。 相互影响性。房地产的价格与其本身的用途有直接关系,同时还取决于周边其他房地产的状况和用途。 保值性与增值性。由于土地稀缺性,所以房地产的价格一般会上涨,有着保值和增值的作用。但房地产价格的保值性与增值性不是绝对的,在有些情况下可能出现相反的趋势,如土地使用年限接近到期,国民经济处于衰退阶段等。 
  2.2   房地产开发项目工程造价的构成与方法
  房地产项目工程造价是从筹资建设到竣工验收过程中所支付的相关费用。主要构成包括设备和工器具的采买购置费用、建筑安装相关费用、工程建设过程中发生的其他费用、预备费用、建设期间投入资金的利息支出等几方面(图 2.1)。其构成内容与建设项目的造价构成有一定的相似之处。 设备和工器具的采买购置费用,一是设备采买购置费用。主要是指购买或者制作用于工程项目施工需要,符合固定资产标准的设备工具以及器具所花费的项目建设费用。固定资产的标准是使用年限要达到一年以上,并且单位价值符合国家或者相关主管单位指定的有关规定的限额。
房地产开发项目工程造价构成图
  由于新建和扩建工程具有一定的特殊性,所以在工程建设过程中发生的相关设备、器具以及工具的自制或者购买费用无论是否达到固定设备标准,都要视为项目造价的组成部分,纳入设备采买购置费管理。 二是工器具才买购置费用。主要是指在进行新建或者扩建工程施工中根据需要必须进行采购的设备、仪器、仪表、模具等相关项目发生的费用。建筑安装相关费用,根据我国现行的《建筑安装工程费用项目组成》中的相关规定,这部分费用主要有直接费用、间接费用以及利润以及税金构成。《建设工程工程量清单计价规范》中对于相关问题也有规定。该规范规定,项目建设过程中各分项的的工程费用、其他项目费用、措施项目费用以及税金等内容构成了建筑安装费用。 其他费用,这部分费用主要由三类组成,一类是项目建设土地使用费,二是项目建设相关费用,三是与项目建成后投入使用有关的费用。 预备费用,这部分费用主要由基本预备费和价格变化引发的预备费组成。前者是具有无法预见性。主要是指工程项目在施工过程中因为出现设计变更等情况而导致的造价费用增加的情况。由于其具有不可预见性,必须在总体造价中进行提前预留。后者是因为工程项目在施工的过程中会出现因为市场环境的变化而导致相关材料、工器具购买价格上升的情况,导致项目造价增加,所以需要在造价计划中进行预留。 利息费用,是指工程项目建设过程中由于向金融机构等进行借贷而发生的利息,这部分造价成本被纳入到固定资产造价中统计。 
项目管理的属性

  第 3 章   长春市 EO 房地产开发项目工程造价控制现状

  3.1  EO 项目发展概况
  3.2   长春市 EO 项目决策阶段的计划造价
  3.3   长春市 EO 项目设计阶段的造价控制
  3.4   长春市 EO 项目实施阶段的造价控制
  3.5   项目建成后期的工程造价控制情况
  3.6  EO 项目工程造价控制存在的不足及原因分析

  第 4 章   长春市 EO 项目工程造价控制改进措施

  4.1   项目决策阶段造价控制的改进措施
  4.2   项目设计阶段造价控制的改进措施
  4.3   项目实施阶段造价控制的改进措施
  4.4   项目建成后期造价控制的改进措施

  第 5 章   结论与展望

  房地产造价控制不仅是其成本管理的一个重要方面,也是房地产企业项目管理的重要内容,与质量、安全、进度等管理具有同等重要的意义。抓好了造价控制,不仅能够为项目的质量、安全的进度提供保障,而且能够推动房地产投资收益,带动企业和行业的发展。从本文的研究可以看出,房地产项目的造价管理是渗透在项目开发的全过程、每个环节的,而且在不同的过程和环节中其存在的表现形式和要采取的措施也各不相同。在决策阶段要做好项目的可行性研究、准确估算项目总投资、 进行项目财务分析;在设计阶段要积极应用限额设计、价值工程等原理优化基础设计,以控制论原理优化钢筋和混凝土使用状况并且在招标过程中导入竞争机制,规范招投标管理;在项目施工阶段要注重编制好施工前期施工组织计划、抓好施工过程的组织计划落实、严格进行竣工验收阶段的造价管理等举措,提升造价管理能力。所以,强化房地产造价管理并不是某一各方面的工作,而需要所有项目参建单位的共同努力。 本文的案例长春 EO 房地产开发项目通过系统性的造价控制后,不仅实现了工程期限的有效保障,而且建筑工程费和装修工程费与合同规定造价相比,减少了 532.1 元,钢筋用量节约费用 81.23 万元,索赔事件 4 起,总计赔偿金额 90.23 万元。本文希望通过理论联系实际的思考,以长春市 EO 房地产开发项目工程造价为研究案例,探索房地产项目造价管理的特点、方式方法以及具体应用情况。全文共分为五部分,第一部分是绪论部分,主要是对研究课题提出的背景意义等进行阐述,为研究做好前期准备;第二部分是房地产开发项目造价控制相关理论介绍,第三部分结合长春市 EO 房地产开发项目案例分析研究房地产开发项目工程造价管理方法过程。第四部分针对长春市 EO房地产开发项目造价管理情况,指出该项目建设过程中造价控制存在的不足;第五部分是针对存在的不足提出的对策建议。第六部分是结论部分,结束全文研究,形成研究成果,最终使得长春 EO 房地产开发项目的工程造价控制取得了良好的效果。   中国的房地产市场整体在2015 年能够实现预期的稳定已属不易,让地产商各自救市。EO 地产集团作为行业的引领者,开辟了新的领域——精装房市场。这个市场面对的业主需求更高,给地产商提出了更高的要求。EO 地产集团为此做出了众多的举措,更好的服务于广大业主,亦为品牌增值。由于作者的研究时间和能力有限,对公司的调研程度仍然不够深入。缺乏较为完整的公司数据资料汇总,从而缺少了更加准确的定量分析,大部分都是以定性分析为主。与此同时,在与国内、外大型房地产公司项目的工程造价现状进行对比的过程中,采用了较多的翻译资料,进行对比的有关数据信息还不够全面和及时。所以,本文的行业对比定量分析还不够到位,存在不够系统、深入的问题,有待进一步完善与提升。最后,缺乏一定的实际操作步骤和实践应用,这些是本研究存在的不足和局限性,希望老师和读者可以批评指正。 基于以上不足之处,在未来的进一步研究中,作者将结合更多的国内外成功房地产有限公司的调研和实践经验,将工程造价方案和策略更好地应用在 EO 公司中。并进一步研究现代提升工程造价的具体提升路径,发现新问题,并不断修正,直到构建出最适合的工程造价制度,最大程度地提升长春 EO 房地产的工程造价控制制度。并修正提升实施方案,旨在减少长春 EO 房地产公司的成本,提升效益,提高公司的综合管理质量。 

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