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基于方法与实证的公共管理与公共服务用地基准地价评估
时间:2021-02-04 19:58 | 栏目:MPA论文 | 浏览:次
硕士论文网第2021-02-04期，本期硕士论文写作指导老师为大家分享一篇MPA论文文章《基于方法与实证的公共管理与公共服务用地基准地价评估》，供大家在写论文时进行参考。
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本文是一篇MPA硕士论文范文，在我国进一步扩大国有土地有偿使用范围改革，同时公服用地基准地价评估体系存在缺失，不足以满足相关改革需求的背景下，以公服用地内涵与用地分类分析为切入点，重构了公服用地分类，并结合公服用地的特征，经对各评估方法综合对比分析，探究出适用于公服基准地价评估的方法，最后选取甘肃省白银市白银区作为研究区对探究出的评估方法进行了实证研究。
第一章 绪论
1.1 研究背景及研究意义
公共管理与公共服务用地是城市从无到有逐步形成和发展所不可或缺的基础组成部分之一。随着我国城镇化进程不断推进与社会经济的快速发展，社会公众对公共服务需求的持续增加，公服用地在城市建设中的规模也在不断扩大。其中，截止 2013年底，全国公服用地的面积约占全国城镇土地总面积的 12.7%，已高于国家规划建设用地的有关标准，西部地区占比超过 14%，造成了公服用地大量存在的现实状况[1]。同时，对于公服用地来说，长期以来我国一直是以行政划拨方式对该类土地进行供给。但是，随着我国经济结构调整、投融资体制改革、土地资源配置市场化程度提高等诸多变，现行的土地使用制度中存在的弊端逐步凸显出来。例如，有些划拨用地随着土地使用者利用性质的调整或改变，已不完全符合划拨用地使用的条件；经营体制改革、事业单位向企业转型中土地资产的使用性质发生了改变等[2]。因此，鉴于这种用地使用的无偿性、无限期性、流转限制性的特殊性，在对该类土地资源配置与开发利用的过程中，缺乏有效的利用管理与约束，致使普遍存在着利用效率偏低、土地利用不合理等问题，直接造成了国有土地资产的流失，也催生了土地在隐性市场中的交易，进而损害了国家及人民利益，扩大有偿使用土地资源范围的必要性更加凸显。
1.2 国内外研究现状
由于世界各国的国情不同，所以各国在实行的国家体制、法律制度、经济制度等诸多方面存在着差异。大多数西方国家实行的土地制度为私有制，尤其是在市场经济发展历史较长，且相对完善的西方资本主义国家，为了更好的服务于征税、土地管理，需要对土地进行合理的评估。因此，他们开展了较早土地价格评估方面的研究，形成了类似基准地价的雏形，经过长期的实践与研究，其土地市场的发展逐步成熟，各种估价理论与方法比较健全，形成了适应其实际情况的土地价格评估体系和制度[12]。(1) 日本是发展与制定地价制度比较早的国家之一，早在 20 世纪六十年代就开始制定并实行了《地价公示法》。其中，日本将基准地价称之为“地价公示”。其最大的特点是每年国家都会进行地价公示，之后由地方政府将公示的地价按照相关程序进行修正，然后再进行地价的公示，最后根据各地土地利用程度的情况，将地价在每季度中再次修正后公示。在地价公示的各个环节中都要遵循相关程序与法律法规，因此，公示地价可以作为制定基准地价的评估基础、进行土地出让的价格参考[13-16]。(2) 韩国实行的土地价格制度参考了日本的相关成功经验，因此其地价制度与日本的非常相似。在韩国，基准地价的形式被称为“地价公告制度”和“限价交易制度”。其主要是为评估土地交易价格、进行担保或征地补偿的参考依据，也是政府土地资产管理与征收税费的依据，以便房地产价格处于政府的管理与掌控范围之内[17-18]。
第二章 公共管理与公共服务用地分类重构
由于土地用于不同用途开发利用，会使体现出来的土地价值各不相同，并且直接反映这些土地价值的土地价格也会因此而变得各不相同；并且，由于土地用途不同与开发目的的不同，还会使得土地分类产生较大差异，这在很大程度上对反映土地价值的土地价格产生影响并使其产生差异。因此，对于公服用地基准地价评估而言，可以表达公服用地真实土地价值的分类至关重要。本章旨在探究分析当前公服用地分类的现状，同时重构适用于公服用地基准地价评估的用地分类体系。
2.1 公共管理与公共服务用地概念及利用性质现状分析
通过查阅文献资料对公共管理和公共服务两个词语内涵的解读与分析后，将公共管理与公共服务用地的概念内涵确定为：以政府部门为主导核心的公共部门整合社会中的各种组织与民间资本力量来强化政府的综合治理能力，并通过合理和广泛的运用政治、经济、法律等多方面的方法，为满足与保障广泛社会公众对具有社会性与福利性的公共服务事业相关需求建设的土地资源[68,69]。同时，通过对现行最广泛的两个用地分类标准中对公共管理与公共服务用地含义的分析可知：用于机关团体、新闻出版、科教文卫、公用设施等的土地，其核心内涵在于必须控制以保障满足民生需求的公共服务设施[10,11]。对细化其用途分类包括：国家行政机关、民间团体等办公类的用地；城乡基础设施建设、城市公园与公共绿地等属于公共设施方面的用地；公共文化设施类、体育类、教育类、医疗卫生类、社会福利类等方面为社会公益性质事业提供的用地。在本文中，将公共管理与公共服务用地简称为“公服用地”。在此需要说明的是本文中的“公服用地”是指《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2017）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）两个标准中的公共管理与公共服务用地，所包含的范围是两个标准中所涵盖的相关分类范围。
2.2 公共管理与公共服务用地分类与基准地价评估的关系分析
根据地租地价理论可知，地租的实质是所获得的土地收益或者相关报酬。马克思地租理论认为，地租的任何一种形式的出现，其都存在着一个共同具备的特点，就是土地所有者通过对土地的占有或垄断，并以土地所有权的方式去获取土地收益或相关报酬。然而，马克思在其著作《资本论》中又提出地租是在经济学中的土地所有权，地价则是地租进行资本形式存在的最直接的表现方式。因此，参照这一理论，土地价格可以表示为地租与相应利率的比值。而在我国，由于国有土地所有权归国家所有，目前土地所有权不允许进行买卖交易，可以进行交易的则是土地的使用权[30]。结合我国的国情，土地价格则是国家对其所有的国有建设用地的土地使用权进行出让或者转让等交易行为所要参照的价格，也是将这些土地一定使用年限的土地使用权以一次性的价格进行出让或转让等这些交易行为而可获取的土地收益，其最本质的含义就是，这些出让或者转让土地使用权一定年限内产生的地租在交易时进行一次性的收取。
第三章 公共管理与公共服务用地基准地价评估方法选择
3.1 公共管理与公共服务用地基准地价评估思路分析
3.2 公共管理与公共服务用地基准地价内涵分析
3.3 公共管理与公共服务用地基准地价评估方法的确定
第四章 公共管理与公共服务用地基准地价评估方法实证研究
4.1 实证项目概况
4.2 公共管理与公共服务用地基准地价评估实证
第五章 结论与讨论
本文在我国进一步扩大国有土地有偿使用范围改革，同时公服用地基准地价评估体系存在缺失，不足以满足相关改革需求的背景下，以公服用地内涵与用地分类分析为切入点，重构了公服用地分类，并结合公服用地的特征，经对各评估方法综合对比分析，探究出适用于公服基准地价评估的方法，最后选取甘肃省白银市白银区作为研究区对探究出的评估方法进行了实证研究。具体结论如下：
(1) 本文从公服用地概念与其土地利用性质现状分析入手，确定公服用地利用性质以营利性或者非营利性为主。因此，根据营利性与非营利性的含义，结合各类用途用地的实际情况，确定出本研究认定的公服用地分类范围，同时探究出营利性与非营利性的界定标准：经营目标、收益分配方式、收支结余分配、筹措提供公共服务所需资金的方式、用地主体是否属于经过体制转企性质等。最终，将公服用地分类重构为营利性公服用地 I 类和非营利性公服用地 II 类。
(2) 本文通过对公服用地所具备相关特征的分析，确定了对该类用地进行基准地价评估的评估思路，以现有用途基准地价评估为基础，参照制定公服用地基准地价，并且对评估结果进行营利性与非营利的区分。
(3) 本文依据重构分类的公服用地分类，通过对土地估价方法的整理归纳分析，选择与确定出适用于该类用地基准地价评估的方法。其中，营利性公服用地 I 类采用各用途用地所包括的行业平均利润率求取相应的修正系数对指定的基准地价进行修正的系数修正法；非营利性公服用地用地 II 类采用成本逼近法。
(4) 本文选取白银区作为研究区域，参照住宅用地的基准地价、工业用地征地补偿相关标准等相关资料与技术参数，运用探究出的评估方法对公服用地基准地价的进行实证评估测算。结果显示，基本满足公服用地基准地价评估的要求，说明该方法具有一定的可行性与可操作性。
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